افزایش ۵۰ برابری میانگین اجاره بها در تهران / نظرات مشاوران املاک در خصوص وضعیت بازار مسکن چیست؟
بر اساس اخبار منتشر شده از سوی خبرگزاری خبرآنلاین، جدیدترین اطلاعات ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران در زمینه وضعیت اقتصادی کشور نشاندهنده کاهش میزان تورم در حوزه مسکن و از سوی دیگر رشد نرخ تورم در زمينه خرید و فروش و اجارهبهای مسکن میباشد.
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، در سال منتهی به آذر ۱۴۰۴، میزان تورم مسکن، آب، برق و گاز نسبت به سال منتهی به آبانماه امسال درصدی معادل ۰.۲ کاهش یافته است.
طبق آخرین گزارشی که مرکز آمار ایران منتشر کرده، در یک سال منتهی به آذرماه امسال، تورم مربوط به بخش مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها به ۳۶.۷ درصد رسید و این نشاندهنده کاهش ۰.۲ درصدی نسبت به سال منتهی به آبانماه سال جاری است.
جزئیات تورم ماهانه و نقطهبهنقطه مسکن
در دومین ماه پاییز، تورم ماهانه در بخش مسکن ۲.۷ درصد و تورم نقطهبهنقطه ۳۳.۶ درصد اعلام شده است؛ همچنین تورم یک ساله که به آبانماه مربوط میشود، ۳۶.۱ درصد برآورد گردیده است.
در ماه گذشته (آذر)، تورم ماهانه بخش مسکن به ۲.۵ درصد و تورم نقطهبهنقطه به ۳۳.۷ درصد رسید. مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش مسکن را برای این ماه ۳۵.۷ درصد اعلام کرده است.
وضعیت تورم در بازار اجاره و خدمات مسکونی
در حوزه اجاره، تورم سالانه ۳۵.۶ درصد گزارش شده که در مقایسه با سال منتهی به آبانماه امسال، ۰.۴ درصد کاهش یافته است.
علاوه بر این، تورم خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی در آذرماه سال جاری به ۴۶.۶ درصد رسیده که نسبت به سال منتهی به آبانماه ۱۴۰۴، با افزایش ۱.۲ درصدی همراه بوده است.
رکود تورمی بازار مسکن از نگاه مشاوران املاک
در این راستا، بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، تصریح کرد: در حال حاضر، بازار مسکن با وضعیت رکود تورمی مواجه است که این عامل باعث میشود بازار تا پایان سال تحت تأثیر نوسانات بازارهای موازی قرار گیرد.
او افزود: نکتهای که در خصوص بازار اجاره وجود دارد، این است که این بازار نیز تحت تأثیر بازار خرید و فروش قرار گرفته و همین امر منجر به افزایش قیمتها در این حوزه شده است.
روند ۱۴ ساله رشد اجارهبها در تهران
بیگینژاد در ادامه به روند افزایش اجارهبها در پایتخت در ۱۴ سال گذشته اشاره کرد و گفت: افزایش پیوسته اجارهبهای مسکن در سالهای اخیر، تأثیر قابل توجهی بر قیمتها در شمال و جنوب تهران گذاشته و این موضوع به شدت قیمتها را در این بخش تحتفشار قرار داده است.
او اضافه کرد: از سال ۱۳۹۷ به بعد، دلیل افزایش تورم اجاره مسکن در تهران، جهش قابل توجه قیمت مسکن و افزایش سطح عمومی تورم بوده که این روند افزایشی تا سال ۱۴۰۰ ادامه داشت و در سال ۱۴۰۱ منجر به بروز پدیده مهاجرت بینمنطقهای میان مستأجران تهرانی شد.
تغییر الگوی رشد اجارهبها در مناطق مختلف تهران
بیگینژاد تاکید کرد: یکی از نتایج این تحولات این است که برخلاف الگوی اجارهبها در منطقه یک تهران، نرخ رشد اجاره در مناطق ۴ و ۵ که به عنوان مناطق متوسطنشین شناخته میشوند، با شیب ملایمتری صورت گرفته است، اما در مناطق جنوبی تهران، به دلیل تبدیل این مناطق به مقاصد مهاجران مناطق بالاتر، رشد اجارهبها حتی از مناطق میانی نیز فراتر رفته است.
نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به آمارهای تاریخی بازار اجاره، خاطرنشان کرد: از سال ۱۳۹۰ به این سو، متوسط اجارهبها در تهران بهطور تقریبی ۵۰ برابر افزایش یافته که در مناطق شمالی این رقم به ۵۶.۲ برابر رسیده است.
او همچنین گفت: در همین مدت، اجارهبها در مناطق ۴ و ۵ حدود ۴۳ برابر و در مناطق ۹ تا ۲۰، یعنی مناطق جنوبی پایتخت، حدود ۴۴ برابر افزایش یافته است. در حال حاضر، متوسط اجارهبها در مناطق ۴ و ۵ به سطح متوسط اجارهکنندگان کل شهر رسیده و عملاً تفاوت قیمت میان این مناطق و میانگین تهران کمرنگ شده است.
بیگینژاد خاطرنشان کرد: با وجود این همگرایی در مناطق میانی، فاصله اجارهبها میان شمال و جنوب تهران نسبت به سال ۱۳۹۰ افزایش یافته و این شکاف قیمتی که در آن زمان نزدیک به ۲ برابر بود، اکنون حدود ۲.۶ برابر افزایش یافته است.
رشد تولید بخش مسکن به ۱۲.۹ درصد سقوط کرد
در ادامه این گزارش، فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن به تازهترین آمارهای رسمی بانک مرکزی اشاره کرد و گفت: رشد تولید بخش مسکن (ساختمان) در نیمه اول سال جاری به منفی ۱۲.۹ درصد کاهش یافته که این رقم از دیدگاه نهادهای بینالمللی نشانه عبور از رکود و ورود به مرحله بحران است.
وی افزود: بررسی روندهای فصلی نشان میدهد که اگر این شرایط ادامه یابد، نرخ رشد تولید مسکن تا پایان سال میتواند به حدود منفی ۲۰ درصد برسد که به این وضعیت عنوان «اَبَربحران مسکن» را اختصاص میدهند.
ایلاتی تأکید کرد: با توجه به شاخصهای بینالمللی، اگر میزان عرضه مسکن در یک سال بیش از ۱۰ درصد کاهش یابد، آن زمان بهشمار آمدن شوک عرضه مسکن آغاز میگردد. این شاخص نشان میدهد در کشورهایی که با کمبود ساختاری مسکن مواجه هستند، افت تولید دو رقمی به سرعت به بحران دسترسی و افزایش فشار اجتماعی منتهی میشود.
وی همچنین افزود: بر این اساس، ثبت نرخ منفی ۱۲.۹ درصد در نیمه اول سال و احتمال کاهش تا منفی ۲۰ درصد، ایران را بهطور کامل به محدوده بحران شدید عرضه مسکن وارد کرده است.
مقایسه با عملکرد سال ۱۴۰۲
او در ادامه گفت: اهمیت این آمار زمانی بیشتر درک میشود که با پایان سال ۱۴۰۲ در دولت شهید آیتالله رئیسی مقایسه شود که طبق اعلام بانک مرکزی، رشد بخش ساختمان در آن سال مثبت ۷.۱ درصد بوده است. بنابراین، بخش مسکن در فاصلهای کوتاه از وضعیت مثبت به سقوط دو رقمی رسیده و بیش از ۲۰ واحد درصد کاهش یافته است؛ تغییر قابل توجهی که براساس شاخص UN-Habitat نمایانگر اختلال جدی در سیاستهای عرضه و تولید مسکن است.
با توجه به شرایط کنونی و نوسانات اقتصادی در بازارهای موازی، بهنظر میرسد که اقدامات لازم برای کنترل بازار مسکن و برنامهریزی برای افزایش تولید و عرضه باید به عنوان اولویت دولت قرار گیرد؛ زیرا تنها راه ساماندهی وضعیت بازار مسکن در شرایط کنونی، علاوه بر نظارت بر بازار و اجرای طرح استیجاری مسکن، مطرح کردن برنامه هایی برای افزایش تولید و تکمیل پروژههای نهضت ملی مسکن است.
223225
