تحلیل تازه یک سازنده بزرگ درباره آینده بازار ملک/ آیا باید منتظر افزایش قیمتها باشیم یا با کاهش جدی قیمتها مواجه خواهیم شد
بازار مسکن در ایران همچنان تحت تأثیر رکود، عدم قطعیتهای سیاسی و جهشهای سایر بازارهای دارایی قرار دارد. در شرایطی که بهای دلار و طلا به سمت بالا رفته، برخی تحلیلگران بر این باورند که مسکن به بازاری «جامانده» تبدیل شده است؛ بازاری که در صورت تغییر شرایط میتواند با افزایش قیمت قابل توجهی مواجه گردد.
با این وجود، فعالان حوزه ساختوساز بر این عقیدهاند که واقعیتهای میدانی این بازار با تحلیلهای سطحی فاصله زیادی دارد و آینده مسکن بیش از هر چیز به متغیرهای سیاسی، امنیت سرمایهگذاری و سیاستهای بودجهای دولت وابسته است.
رکود، انتظار و عدمقطعیت در بازار مسکن
در همین راستا، حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، در گفتگو با اقتصادنیوز به تداوم رکود چندین ساله در بازار مسکن اشاره کرد و تأکید میکند که کاستیهای سرمایهگذاری، صعود هزینههای ساخت و کاهش قابلیت نقدشوندگی، مانع از شکلگیری رشد پایدار در این بازار شده است.
او معتقد است تا زمانی که احساس امنیت به اقتصاد بازنگردد و سیاستهای مالیاتی و بودجهای دولت با توان درآمدی مردم همخوان نشود، تغییر قابل توجهی در بازار مسکن انتظار نمیرود؛ بازاری که به گفته او، همچنان بین رکود، انتظار و بلاتکلیفی در نوسان است.
محتشم خاطرنشان کرد که قبل از وقوع جنگ ۱۲ روزه، این بازار به مدت قریب به دو سال در رکود بهسر میبرد و اکنون نشانههایی از پایان سال سوم این رکود در حال مشاهده است.
او با تأکید بر این که این وضعیت نمونهای بیسابقه در تاریخ بازار مسکن ایران نیست، بیان میکند که در بازه سالهای ۹۱ تا ۹۶، رکودهایی به مدت دو تا سه سال و حتی پنج ساله وجود داشت که در آن رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عقبمانده بود؛ در چنین دورههایی عموماً قیمت مسکن پس از مدتی متناسب با افزایش قیمت دلار بالا رفته و تفاوت افزایش با نرخ تورم را جبران کرده است.
جنگ ۱۲ روزه؛ عامل اوجگیری رکود بازار مسکن
عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، جنگ ۱۲ روزه را عاملی برای تشدید رکود اعلام کرد و گفت: ناامنی سیاسی به اختلال در سرمایهگذاری و کاهش قابلیت نقدشوندگی بازار مسکن منجر شده است. در شرایط ناامن، نهتنها ورود سرمایه به این بازار کاهش مییابد، بلکه خروج سرمایه نیز افزایش مییابد، زیرا سرمایهگذاران ترجیح میدهند داراییهای خود را در بازارهای نقدشوندهتر نگهداری کنند. حتی در شرایط جنگی، برخی مالکان بهمنظور حفظ جان خود ناچار به ترک محل سکونت خود میشوند و این امر به عمق رکود دامن میزند.
وی ادامه داد: در این فضا، از یک سو رکود معاملاتی بدتر میشود و از سوی دیگر، هزینه نهادههای ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی افزایش مییابد. به گفته او، نتیجه این اوضاع، بالا رفتن قیمت تمامشده مسکن در شرایطی است که تقاضای مؤثر در بازار وجود ندارد. با این وجود، این وضع نمیتواند بهطور همیشگی ادامه یابد و بازار مسکن به انتظار روشن شدن وضعیت سیاسی و بازگشت احساس امنیت است.
به ادعای این فعال حوزه مسکن، در حال حاضر به دلیل نقدشوندگی بالای طلا، سکه و ارز، بخش قابل توجهی از سرمایهها به این بازارها گرایش یافته و بورس نیز با وجود حمایتهای وسیع دولت، برای سرمایهگذاران جذابیتی ندارد.
محتشم بر این نکته تأکید کرد که اگر کاهش تنشهای سیاسی ادامه یابد و احتمال درگیریها کاهش یابد، سرمایهها بهتدریج دوباره به سمت مسکن بازخواهند گشت؛ بازاری که به واسطه اشتغالزایی و ارتباط وسیع با صنایع وابسته، نقشی حیاتی در اقتصاد ایفا میکند.
او هشدار داد: اگر این بازگشت سرمایه محقق نشود، تولید مسکن کاهش یابد و حتی در مواردی متوقف خواهد شد. در چنین حالتی، تقاضای انباشته بازار بیجواب خواهد ماند و کمبود عرضه میتواند مجدداً منجر به افزایش قیمتها شود. در آینده نزدیک، بازار مسکن ناچار است فاصله ایجادشده با دلار را کاهش دهد، چرا که هماکنون بهای دلار و طلا شاهد افزایش چشمگیری بودهاند اما بازار مسکن از این روند عقب مانده است. شرایط به گونهای است که هزینه نهادههای ساختمانی، خدمات و نیروی انسانی همگی در حال افزایش هستند. مجموعه این عوامل قیمت تمامشده مسکن را بالا میبرد و اگر این روند ادامه یابد، تولید کاهش یافته و ممکن است متوقف شود؛ مسئلهای که با وضعیت جاری اقتصاد سازگار نیست و بهطور طبیعی باید دستخوش تغییر شود.
بازار مسکن در نهایت تحت تأثیر شرایط سیاسی است
با این حال، این عضو انجمن انبوهسازان بر این باور است که اگر سایه جنگ تقویت شود، وضعیت بازار مسکن ممکن است بدتر از شرایط کنونی گردد.
به گفته او، در چنین سناریویی نهتنها افزایش قیمت متصور نیست، بلکه احتمال کاهش قیمتها نیز وجود دارد؛ چرا که بازار مسکن در نهایت تابع شرایط سیاسی است و تا زمانی که این وضعیت شفاف نگردد، بلاتکلیفی بر این بازار حاکم خواهد بود.
او همچنین در ادامه این گفتوگو به لایحه بودجه ۱۴۰۵ اشاره کرد و تصریح کرد: معمولاً بودجههای عمرانی بهطور کامل به اجرا درنمیآید، زیرا هزینههای جاری دولت بالاست و در عمل منابع عمرانی صرف جبران این هزینهها میشود. اتکای بیش از حد بودجه به درآمدهای مالیاتی، در شرایطی که درآمد واقعی برای مردم محقق نشده باشد، میتواند منجر به بروز چالشهایی در اجرای بودجه گردد.
بخش عمدهای از خانههای خالی در اختیار نهادهای عمومی و بانکها است
این فعال در بخش مسکن تصریح کرد: اخذ مالیات زمانی امکانپذیر است که برای مردم درامدزایی شده باشد و در غیر این صورت، مطالبه مالیات عملاً قابل اجرا نخواهد بود. او در مورد سهم بالای بعضی نهادهای غیررسمی و تبلیغاتی از منابع بودجهای اشاره کرد و بیان میکند که در چنین شرایطی نمیتوان به بهبود وضعیت در آینده خوشبین بود.
محتشم در خصوص مالیات بر خانههای خالی اذعان داشت: هرچند قانونگذاری در این زمینه صورت گرفته، اما اجرای آن چندان موفقیتآمیز نبوده است. بخش اعظم خانههای خالی تحت مالکیت نهادهای عمومی و بانکها است و نه اشخاص حقیقی؛ چرا که مالکان حقیقی عموماً واحد خود را یا به فروش میرسانند یا به بازار اجاره عرضه میکنند.
با ایجاد امنیت و ثبات در بازار، احتمال افزایش قیمتها وجود دارد
به گفته این عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، در ماههای اخیر بیشترین معاملات مسکن در واحدهای کوچک و متوسط با متراژ ۵۰ تا ۷۵ متر تقسیمبندی شده و این معاملات به طور قابل توجهی در مناطق مختلف شهر صورت گرفته و تمرکز خاصی بر یک منطقه خاص وجود نداشته است؛ به طور مثال، مناطقی مثل ۵ و ۴ و مناطق جنوبی تهران فعالیت بیشتری داشتهاند. او دلیل این امر را قیمت پایینتر، متراژ کمتر و در مواردی قدیمیتر بودن بنا میداند که این واحدها را برای بخش از خریداران قابل دسترس نگه داشته است.
محتشم میافزاید که فروشندگان این واحدها عمدتاً با قیمتهای معقولتری به بازار ورود کردهاند و در مقابل، واحدهای بزرگتر و گرانقیمت همچنان در رکود قرار دارند.
برای سال آینده، پیشبینی محتشم این است که وقوع رونق شدید در بخش مسکن چندان محتمل نیست، زیرا سرمایهگذاری کاهش یافته و تولید ممکن است متوقف شود. با این حال، اگر امنیت و ثبات در بازار برقرار شود، احتمال افزایش قیمتها وجود خواهد داشت؛ اما در غیر این صورت، رکود و بلاتکلیفی همچنان ادامه خواهد یافت.
در حوزه اجاره، با توجه به رکود خرید و فروش و افت قدرت خرید، تقاضا برای اجاره افزایش یافته است. او پیشبینی کرده است که عرضه محدود مانع کاهش قیمتها خواهد شد و افزایش اجارهبها ادامه خواهد داشت؛ با این وجود، دولت سقفی ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها تعیین کرده است، اما در عمل، در سالهای اخیر شاهد رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی بودهایم و به نظر میرسد این روند برای سال آینده نیز تکرار شود.
۲۲۳۲۵
