بحران مسکن نه برای دولت اهمیت دارد و نه برای مجلس

براساس گزارشی از خبرآنلاین، روزنامه جوان اشاره کرده است که میانگین قیمت متری ۱۵۳ میلیون تومان برای آپارتمان‌های تازه‌ساخت، بیانگر ورود این بازار به یک مرحله جدید از بحران است؛ بحرانی که نه رشد قیمت‌ها به رونق بازار منجر شده و نه رکود توانسته باعث کاهش نرخ‌ها گردد. به وضوح، این شرایط نه ناشی از یک وقفه موقتی یا شوک کوتاه‌مدت است، بلکه حاصل سال‌ها تصمیم‌گیری‌های ناقص و عدم سیاستگذاری مؤثر در یکی از اساسی‌ترین جوانب زندگی شهری است.

به‌طور معمول مسکن به‌عنوان معیاری برای سنجش کیفیت حکمرانی اقتصادی در نظر گرفته می‌شود. در صورت پذیرفتن این فرض، زمانی که قیمت مسکن با سرعتی چند برابر افزیش درآمدها افزایش می‌یابد، نشان‌دهنده‌ی وجود ناهماهنگی‌های بنیادی میان سیاست‌های کلان و شرایط معیشتی جامعه است و گویای ناتوانی در اجرایی کردن این سیاست‌ها می‌باشد. در این بین، عدم نظارت نیز قابل چشم‌پوشی نیست؛ به‌طوری‌که با وجود قوانین کافی برای حل مسائل مرتبط با مسکن، به نظر می‌رسد که تنها به‌منظور نگارش، تصویب شده‌اند!

تحلیل ترکیب عرضه در بازار نشان می‌دهد که واحدهای نوساز تنها درصد کمی از کل فایل‌های فروش را تشکیل می‌دهند و این درصد اندک بیشتر در نواحی شمالی شهر متمرکز است. این نوع تمرکز جغرافیایی ناشی از انتخاب هوشمند سرمایه‌گذاران است که در غیاب هدایت سیاسی، مسیر کم‌ریسک‌تر را برمی‌گزینند. سازندگانی که با چالش‌های فزاینده‌ای در زمینه هزینه زمین، مصالح و تأمین مالی روبرو هستند، تمایل دارند در مناطقی فعالیت کنند که امکان فروش با قیمت‌های بالاتر مهیا است. این منطق اقتصادی قابل پیش‌بینی است، اما پیامد اجتماعی آن، به حاشیه راندن تقاضای مصرفی و تشدید نابرابری فضایی در شهر به شمار می‌آید.

میانگین قیمت کل شهر، که حدود ۱۰۸ میلیون تومان تخمین زده می‌شود، در کنار نرخ واحدهای نوساز، تصویری دوگانه از بازار مسکن ارائه می‌دهد. در یک سو، واحدهایی قرار دارند که با قیمتی نجومی عرضه می‌شوند و در سوی دیگر تقاضای انباشته‌ای وجود دارد که از ورود به بازار ناتوان است. این شکاف، تعادل میان عرضه و تقاضا را مختل کرده و به بازاری منجر شده که در آن قیمت‌ها در سطح بالا باقی مانده، در حالی که معاملات کاهش یافته است.

گزارش‌های میدانی نیز مؤید حضور یک بازار بدون خریدار هستند. این نکته، اگر به‌درستی درک نشود، می‌تواند منجر به تحلیل‌های نادرست شود. نبود خریدار در واقع به معنی عدم نیاز نیست بلکه نشان‌دهنده‌ی کمبود قدرت خرید است. تقاضا برای مسکن در تهران همیشه وجود داشته و خواهد داشت، اما وقتی نسبت قیمتی به درآمد به سطوح غیرقابل‌دفاع می‌رسد، ناگزیر به حذف تقاضا از بازار منتهی می‌شود. رکود کنونی نتیجه همین حذف تدریجی است که ریشه در ساختار اقتصادی دارد و نه رفتارهای هیجانی بازار.

در چنین شرایطی، نقش دولت و مجلس به‌عنوان نهادهای مسئول تنظیم‌گری، اهمیتی فزاینده می‌یابد. در سال‌های اخیر، مسکن چندین بار به‌عنوان اولویت در فهرست‌های رسمی قرار گرفته و قوانین مختلفی جهت ساماندهی به این بخش تصویب شده است. قانون جهش تولید مسکن به‌منظور افزایش عرضه، کاهش هزینه‌های ساخت و به‌کارگیری ظرفیت زمین‌های دولتی معرفی گردیده و انتظار می‌رفت بخشی از شکاف موجود را پر کند، اما امروزه آثار آن در بازار به وضوح قابل مشاهده نیست.

مجلس باید از دولت درخواست کند که وضعیت اجرای این قانون به چه مرحله‌ای رسیده و چه مقدار از اهداف آن به تحقق پیوسته است؟ اگر برنامه‌ای در حال اقدام است، دلیل اینکه نتایج آن در شاخص‌های بازار نمایان نمی‌شود، چیست؟ و اگر با موانع جدی مواجه شده، چرا گزارشی شفاف از این موانع ارائه نمی‌گردد؟ فقدان داده‌های معتبر درباره تعداد واحدهای ساخته‌شده، نحوه تخصیص زمین و گروه‌های هدف، باعث ابهام در سیاستگذاری و سلب توان ارزیابی از افکار عمومی شده است.

مدیریت مسکن تنها با شعارهای کلی یا وعده‌های غیرعملی امکان‌پذیر نیست. این حوزه نیازمند سیاست‌هایی است که هم از لحاظ اقتصادی قابلیت اجرا داشته باشند و هم از منظر اجتماعی قابل توجیه باشند. بی‌توجهی به مسکن، پیامدهایی فراتر از افزایش قیمت‌ها دارد. تغییر در الگوی سکونت، افزایش اجاره‌نشینی غیرکاریردی، کاهش متراژ واحدها و انتقال فشار اقتصادی به طبقات متوسط، تنها بخشی از پیامدهای این وضعیت محسوب می‌شوند.

توسعه ساخت‌وساز در مناطق پردرآمد، شکاف فضایی شهر را عمیق‌تر کرده و دسترسی به مسکن مناسب را برای اقشار وسیعی از شهروندان دشوار می‌سازد. این روند، نتیجه مستقیم فقدان سیاست‌های هدفمند برای هدایت سرمایه و نبود ابزارهای تنظیم‌گری به شمار می‌آید. در چنین شرایطی دولت باید به‌کارگیری ابزارهای مالیاتی، اعتباری و زمین را مد نظر قرار داده و سرمایه را به سمت تولید مسکن متناسب با تقاضای واقعی هدایت کند. واگذاری این مسئولیت به منطق بازار به‌معنای رضایت به نابرابری به‌عنوان یک قاعده است.

سکوت یا بی‌عملی در برابر بحران مسکن، هزینه‌هایی دارد که به‌تدریج در سایر حوزه‌ها خود را نمایان می‌کند. افزایش مهاجرت درون‌شهری، گسترش حاشیه‌نشینی و تشدید نابرابری اجتماعی، پیامدهایی هستند که با سیاست‌های مسکن رابطه مستقیم دارند. نادیده گرفتن این ارتباط پیامدش تعویق بحران و انتقال آن به آینده‌ای با هزینه‌های بیشتر خواهد بود و به همین دلیل، بازار مسکن نیازمند اتخاذ تصمیمات روشن و قابل سنجش است. اگر قانون جهش تولید مسکن در حال اجراست، باید زمان‌بندی، منابع مالی و اهداف کمی آن به‌صورت شفاف مورد اعلام قرار گیرد.

فاصله میان آمار رسمی و تجربیات روزمره شهروندان، یکی از عواملی است که بی‌اعتمادی را تشدید می‌کند. زمانی که از افزایش تولید یا صدور مجوز صحبت می‌شود، اما در عمل تغییر ملموسی در دسترسی به مسکن احساس نمی‌شود، این آمارها کارایی خود را از دست می‌دهند. سیاستگذاری موفق، آن سیاست‌هایی هستند که آثارشان در زندگی روزمره مردم قابل مشاهده باشد و بتوانند بخشی از فشارهای معیشتی را کاهش دهند.

مسکن امروزه به‌عنوان معیاری برای سنجش جدیت دولت و مجلس در پاسخگویی به چالش‌های واقعی جامعه به‌شمار می‌رود. قیمت‌های بالا و رکود عمیق، ثمره سال‌ها تأخیر در تصمیم‌گیری و دادن اولویت به راه‌حل‌های کوتاه‌مدت است. خروج از این وضعیت ایجاب می‌کند که بازنگری اصولی در رویکردها صورت پذیرد و پذیرفته شود که مسکن نمی‌تواند به حال خود رها شود.

تا زمانی که این بازنگری انجام نشود، بازار به روند کنونی خود ادامه می‌دهد. واحدهای فروش بدون خریدار باقی خواهند ماند، قیمت‌ها در سطوح غیرقابل‌دفاع تثبیت می‌شوند و فاصله میان آرزوی خانه‌دار شدن و واقعیت زندگی روزمره بیشتر و بیشتر خواهد شد. این مسیر پایدار نیست و نمی‌تواند مبنای سیاستگذاری قرار گیرد. اگر قانونی به تصویب رسیده، باید آثار آن محسوس باشد و اگر اجرای آن مقدور نیست، باید این موضوع با مردم در میان گذاشته شود. دولت و مجلس نمی‌توانند نسبت به موضوعی که به‌طور مستقیم با امنیت اقتصادی و اجتماعی شهروندان مرتبط است، غفلت ورزند.

17302