تحلیل آینده قیمت مسکن توسط مشاوران املاک و تغییرات الگوی خرید مردم تا پایان سال

سمانه محرمی، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک، در گفت‌وگو با خبرنگار مهر به تشریح وضعیت کنونی بازار مسکن تهران پرداخت و گفت: بازار در حال حاضر ظاهراً آرام به نظر می‌رسد، اما اطلاعات دقیقی در اختیار ما نیست. به‌طور کلی، نه هیچ‌گونه هیجانی مشاهده می‌شود و نه افزایش قیمت‌های غیرعادی پیش‌بینی می‌گردد.

مهر نوشت: وی افزوده است که مردم از جزئیات پشت پرده بازار آگاهی کاملی ندارند. سال‌ها، مشاوران املاک به‌عنوان منبع اطلاعاتی عمل کرده و سامانه ملی اطلاع‌رسانی مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور تحت نظر اتحادیه مشاوران، داده‌های شفافی را به مردم ارائه می‌کردند.

محرمی تصریح کرد: از زمانی‌که سامانه‌های خودنویس وابسته به وزارت راه و شهرسازی و سامانه کاتب برای کانون سردفتران و سازمان ثبت راه‌اندازی شده، دسترسی مشاوران و مردم به اطلاعات شفاف به کلی قطع شده است. این سامانه‌ها در دسترس ما نیستند و نمی‌توانیم اعداد و اطلاعات دقیقی را در اختیار مردم قرار دهیم.

وی ادامه داد: در حال حاضر، افراد تنها از طریق پلتفرم‌های موجود قادرند قیمت‌های پیشنهادی را مشاهده کنند، نه قیمت‌های واقعی معاملات. این مسئله شفافیت اطلاعاتی را به طرز چشمگیری کاهش داده و بر تصمیم‌گیری مصرف‌کنندگان تاثیرات منفی داشته است.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک خاطرنشان کرد: در ماه‌های اخیر، شرایط بازار مسکن تهران نشان‌دهنده رکود عمیق نیست، اما از رونق خاصی نیز خبری نیست. آرامش نسبی در فضای بازار حاکم است، اما فقدان شفافیت اطلاعات، تحلیل دقیق و اتخاذ تصمیمات هوشمند را برای مردم و مشاوران دشوار کرده است.

محرمی یادآوری کرد: با توجه به این محدودیت‌ها، بازار مسکن به دسترسی شفاف و واقعی به اطلاعات نیازمند است تا مردم بر اساس داده‌های حقیقی، تصمیمات اقتصادی مناسبی بگیرند.

نوروز از معادلات بازار مسکن کنار رفت

وی در مورد وضعیت بازار مسکن در آستانه عید نوروز گفت: فصل خرید و فروش و اجاره در نیم‌سال نخست و به‌ویژه ماه‌های بهمن همواره فعال بود و افراد ترجیح می‌دادند در منازل جدید خود سکونت گزینند، اما امسال دیگر نوروز نمی‌تواند به‌عنوان تمهید اصلی بازار تلقی شود و سنت خرید در این زمان دیگر تعیین‌کننده به نظر نمی‌رسد.

این مقام صنفی تأکید کرد: عامل اصلی تعیین‌کننده کنونی، قدرت خرید مردم است. تقاضای خرید به‌صورت آرام و محتاطانه در حال پیشرفت است، چرا که بازارهای موازی با نرخ‌های جذاب وجود دارند و بسیاری از افراد ترجیح می‌دهند در این بازارها سرمایه‌گذاری کنند تا خرید مسکن.

محرمی ادامه داد: اگر واقع‌بین باشیم، خرید مسکن یک گزینه ایمن به شمار می‌رود، اما قدرت خرید مردم به دلیل تورم کاهش یافته و آن‌ها قادر به خرید ایده‌آل خود نیستند. لذا، مردم دیگر تحت فشار برای خرید هر خانه‌ای نیستند و به‌دنبال انتخاب‌های مناسب‌تر در خرید هستند.

وی افزود: این شرایط سبب می‌شود خریداران به‌سوی واحدهای کوچک‌تر سوق پیدا کنند یا مناطق غیر از محله ایده‌آل خود را انتخاب کنند. با این وجود، انتظار می‌رود که تقاضای فصلی در این ایام ادامه یابد و فصل رونق نسبی در بازار برقرار باشد.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک گفت: در نتیجه، پیش‌بینی می‌شود که افزایش معاملات بیشتر در بخش اجاره و واحدهای کوچک و مصرفی شاهد باشیم و اکنون قدرت خرید خانواده‌ها به‌عنوان عامل اصلی تحرک بازار مسکن، جایگزین عوامل تقویمی شده است.

قیمت‌ها روی کاغذ بالا رفت، نه در معاملات

محرمی در اشاره به افزایش قیمت‌های پیشنهادی در بازار مسکن گفت: اگرچه قیمت‌های پیشنهادی افزایش یافته، اما این افزایش در عمل مورد تأیید بازار واقع نمی‌شود. افزایش هزینه‌ مصالح ساختمانی، مواد اولیه، عوارض و تعرفه‌های نظام مهندسی و هزینه‌های نیروی کار، به ویژه پس از مهاجرت اتباع، به طور طبیعی به افزایش قیمت تمام‌شده ساخت منجر شده است.

وی ابراز داشت: همانطور که اجزای ساده یک محصول با افزایش هر مؤلفه، هزینه‌اش بالا می‌رود، در ساخت و ساز نیز با افزایش هر جزء، انتظار افزایش قیمت وجود دارد اما در شرایط کنونی، قدرت خرید مردم عامل اصلی و تعیین‌کننده است. ممکن است قیمت‌ها در کاغذ رشد کند، اما این رشد به‌صورتی که در معاملات واقعی صدق کند، چندان محسوس نیست.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: بازار مسکن با افزایش قیمت به پیش نمی‌رود، بلکه رشد بازار به حجم معاملات وابسته است. رونق به معنای افزایش قیمت نیست؛ بلکه به معنای گسترش حجم معاملات است. بازار به‌طور طبیعی برای تورم انتظار دارد، اما در حال حاضر، تأثیر تورم در معاملات محسوس نیست و مردم دقیقاً بر اساس بودجه خود خرید می‌کنند.

وی خاطرنشان کرد: این وضعیت موجب شده که انتخاب خریداران از مرکز به حاشیه، از مناطق شمالی به جنوبی و از واحدهای ۸۵ متری به ۵۵ متری تغییر کند. این انتخاب‌ها، انتخاب دلخواه مردم نیستند، بلکه نوعی مهاجرت قیمتی و اجبار است. اگر بازار مسکن به تثبیت نرسد، نتیجه‌اش فقط پایین آمدن سطح زندگی خانواده‌ها خواهد بود.

محرمی در اشاره به میانگین قیمت مسکن گفت: در این زمینه نمی‌توان نظر دقیقی ارائه داد؛ زیرا داده‌های رسمی به هیچ عنوان به بخش خصوصی دسترسی ندارند. قبلاً این اطلاعات در سامانه املاک و مستغلات اتحادیه مشاوران املاک وجود داشت، اما با راه‌اندازی سامانه‌های کاتب و خودنویس، این امکان به طور کامل از این بخش سلب شده است.

این مقام صنفی ادامه داد: به همین خاطر، هر گونه اظهار نظر در مورد قیمت‌ها تنها بر اساس مشاهدات میدانی و داده‌های محدود انجام می‌شود و مبنای علمی و تحلیلی ندارد. در حال حاضر هیچ دسترسی شفافی به حجم معاملات، وضعیت رونق یا رکود، تغییرات قیمت در مناطق مختلف یا تحولات بخش اجاره وجود ندارد.

نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: با این حال، براساس مشاهدات بازار، می‌توان گفت که در شرایط کنونی، واحدهای کوچک مصرفی اصلی‌ترین برنده بازار خرید و فروش هستند، نه به‌منظور سوداگری بلکه برای ایجاد یک خرید حداقلی و ممکن. در مقابل، واحدهای نوساز و بزرگ به علت کاهش قدرت خرید، کمتر معامله می‌شوند.

وی گفت: پرفروش‌ترین فایل‌های بازار، کوچک‌ترین واحدها هستند و این به معنای تمایل مردم به خانه‌های کوچک نیست، بلکه نشان‌دهنده کاهش توان مالی خانوارهاست. در حالی که معاملات وجود دارد، نبض بازار به شدت کاهش یافته؛ نه رونق واقعاً داریم و نه رکود جدی، بلکه بازار به فاز بقای خود وارد شده است.

محرمی در پایان خاطرنشان کرد: در این شرایط، بخش‌هایی از سرمایه‌های خرد مردم به دلیل جذابیت بازارهای موازی مانند طلا و ارز، از مسیر مطمئن بازار مسکن خارج و به سمت حوزه‌های سوداگرانه نقل مکان می‌شود؛ مسئله‌ای که می‌تواند موجب تضعیف بیشتر ثبات بازار مسکن گردد.

۲۲۳۲۵