تحلیل یک اقتصاددان از اجارهبها و بازار مسکن در سال آینده/ آیا اکنون زمان مناسبی برای خرید ملک است؟
بازار مسکن در ایران در ماههای اخیر به دو نشانه متضاد شناخته میشود: رکود عمیق در حوزه معاملات و همچنین ادامهی فشار بر قیمتها.
از یک سو، افت توان مالی خانوارها و عدم وجود افق روشنی برای رشد اقتصادی، موجب کاهش تقاضای مؤثر شده و بازار را در وضعیتی کمتحرک نگه داشته است. از سوی دیگر، هزینههای ساختوساز افزایش یافته و این مساله مانع از کاهش قیمتها میگردد و حتی باعث رشد ملایم آنها میشود. در این شرایط، سیاستگذاران و نهادهای شهری اقدام به ارائه طرحهایی از جمله فروش مسکن بهصورت متری یا سانتیمتری کردهاند تا شاید راهی برای تحریک بازار و جذب سرمایه پیدا کنند؛ اقداماتی که طرفداران و مخالفان پرشماری دارند.
روند قیمت مسکن؛ افزایش ملایم، بدون جهش ناگهانی
فردین یزدانی، تحلیلگر اقتصادی، در گفتوگو با اقتصادنیوز و بررسی آخرین تحولات بازار مسکن، بر این باور است که این بازار همچنان در حال رکود به سر میبرد.
او اشاره میکند که گرچه شدت رکود به طور جزئی کاهش یافته، اما اثرات افزایش قیمتها در بازار همچنان بهطور قطعی دیده میشود. یزدانی تصریح میکند که سطح معاملات در پایینترین نقطه خود قرار دارد و نشانهای از فعالیت جدی در بازار مسکن مشاهده نمیشود.
این پژوهشگر در حوزه اقتصاد شهری با تأکید بر روند قیمتها تا پایان سال، معتقد است که احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد، اما نه به صورت جهشهای ناگهانی.
به گفته او، بخشی از هزینههای نهایی ساختوساز در حال افزایش است و این امر میتواند منجر به رشد ملایم قیمتها شود. با این حال، یزدانی احتمال افزایش شدید یا ناگهانی قیمتها را بعید میداند.
افزایش اجارهبها نباید از نرخ تورم پیشی بگیرد
یزدانی در خصوص بازار اجاره میگوید که به احتمال زیاد افزایش اجارهبها بیشتر از رشد قیمت مسکن خواهد بود. او توضیح میدهد: «اگر نسبت اجاره به قیمت را به عنوان یک شاخص در نظر بگیریم، این نسبت روند صعودی خواهد داشت.»
با این حال، او تأکید میکند که افزایش اجارهبها نباید از نرخ تورم فراتر رفته و غیرمنطقی باشد. یزدانی بیان میکند که فشارهای تورمی همچنان بر مستأجران وجود دارد، اما شرایطی که در آن اجارهبها به عنوان پیشران تورم عمل کند یا با فاصلهای زیاد از آن رشد کند، قابل تصور نیست. او اعتقاد دارد که در حال حاضر خوراکیها نقش بیشتری در پیشبرد تورم ایفا میکنند.
چشمانداز سال آینده؛ تداوم رکود
این تحلیلگر اقتصادی بر این عقیده است که خروج بازار مسکن از رکود وابسته به رشد اقتصادی و افزایش درآمد واقعی خانوارها است. او میافزاید: «آخرین دادهها نشاندهنده رشد اقتصادی مؤثر نیست و افق مثبتی نیز برای تغییر وضعیت در سال آینده وجود ندارد.»
به همین دلیل، یزدانی پیشبینی میکند که در سال آینده بازار مسکن تغییر قابل توجهی را نخواهد دید و رکود توسط ادامه خواهد یافت.
چرا بازار مسکن نمیتواند عقبماندگی خود را جبران کند؟
پاسخ به این پرسش که چرا بازار مسکن از سایر بازارهای سرمایه عقبمانده و بایستی عقبماندگی خود را جبران کند، یزدانی تأکید میکند که جبران تنها در صورت شکلگیری تقاضای واقعی ممکن است.
او با اشاره به به طولانی شدن دوره انتظار برای مالکیت مسکن میگوید: «زمانی که دوره انتظار برای مالکیت بالای ۴۰ سال است، مسلماً جبران عقبماندگی ممکن نخواهد بود. باید تقاضا ایجاد شود و این تقاضا بستگی به رشد اقتصادی دارد؛ موضوعی که در حال حاضر افق روشنی برای آن متصور نیست.»
انتظار برای طرحهای میلیمتری!
یزدانی در واکنش به طرحهایی نظیر فروش متری یا سانتیمتری مسکن، موسوم به «خانهریز»، آنها را ناکارآمد میداند.
این تحلیلگر اقتصادی اظهار میکند که این طرح در راستای همان ایده فروش متری مسکن قرار دارد و افزود: «حتی میتوان انتظار داشت در آینده به سراغ طرحهای میلیمتری نیز بروند!»
یزدانی معتقد است که یک خانوار بدون توان تأمین آورده اولیه، در بازاری که با رکود مواجه است، چه در قالب فروش متری، چه سانتیمتری و حتی میلیمتری، عملاً نمیتواند به بازار مسکن ورود مؤثری داشته باشد و این نوع طرحها کمکی به شکلگیری تقاضای واقعی خانوارها نخواهد کرد.
او خاطرنشان میکند که سرمایهگذاران نیز در چنین شرایطی تمایل دارند به سمت داراییهایی با بالاترین سرعت نقدشوندگی بروند و خرید بخشهای خیلی کوچک از یک واحد مسکونی برای آنها جذاب نیست. به گفته او، این نوع طرحها با هدف گرمکردن بازار مطرح میشوند، اما بازار مسکن به این ابزارها نمیتواند از رکود خارج شود.
واحدهای کوچکمقیاس به صرفهتر هستند
یزدانی در پایان به خریداران طرح مصرفی پیشنهاد میکند که در صورت داشتن شرایط مالی مناسب، اکنون زمان مناسبی برای خرید است، چرا که بازار در رکود به سر میبرد.
او همچنین در زمینه سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن میگوید: «در شرایط کنونی، واحدهای کوچکمقیاس از نظر هزینه بسیار بهصرفهتر هستند؛ هم ریسک کمتری از لحاظ تقاضا دارند و هم فرآیند فروش آنها آسانتر است.»
۲۲۳۲۲۵
