کشف رازهای سهگانه بازار مسکن ایران!
در سالهای اخیر، ارقام و گزارشهای جالب و قابل تأملی در خصوص بازار مسکن ایران مطرح شده است. به عنوان مثال، بیان شده که با توجه به حداقل دستمزدهای موجود در ایران، مدت زمانی نزدیک به یک و نیم قرن طول میکشد تا فردی بتواند صاحب خانه شود! همچنین بر اساس آمار مرکز آمار ایران، مشخص شده که در شهرهای بزرگی همچون تهران، تقریبا ۵۷ درصد از درآمد خانوارها صرف تأمین هزینههای مسکن میشود.
طبق گزارشی از فرارو، درصد این هزینه در سایر مناطق شهری ایران به بالای ۴۰ درصد نیز میرسد. در عین حال، این مسأله بارها مورد تأکید قرار گرفته که فقر مسکن در ایران رو به افزایش است و به عنوان نمونه، در استانهایی مانند البرز و قم، افرادی به دلیل افزایش هزینههای مسکن مطابق با معیارهای فقر واقع شدهاند. با تمام این تفاسیر، اکثر ناظران و تحلیلگران بر این باورند که روند افزایش قیمت مسکن در ایران همچنان ادامه دارد و امید به reverse شدن این روند، به نظر چندان منطقی نمیآید.
یک دلیل ساده برای این استدلال وجود دارد و آن افزایش قیمت ارز و روند صعودی پایدار نرخ تورم در ایران است که تأثیر مستقیمی بر قیمت مسکن در کشور دارد و باعث افزایش قیمتها میشود. با توجه به وضعیت کنونی بخش مسکن ایران، بررسی سه مولفه ضروری به نظر میرسد؛ این عوامل به وضوح نشان میدهند که عملاً برای بخش قابل توجهی از مردم ایران دستیابی به مسکن دشوارتر شده و خانهدار شدن روز به روز سختتر خواهد گشت.
۱: کاهش چشمگیر صدور پروانه ساخت ساختمان
مجتبی یوسفی، نماینده اهواز و عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، به تازگی اعلام کرده است که صدور پروانههای ساختمانی در نیمه اول سال جاری، بین ۳۵ تا ۴۰ درصد کاهش یافته است. یوسفی تصریح کرده است: “در شش ماه نخست سال ۱۴۰۲، در شهر تهران ۶۷۶۰ پروانه ساختمانی صادر شده که در نیمه اول سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به ترتیب به ۵۱۰۰ و ۳۹۰۰ مورد کاهش یافته است.”
این کاهش قابل توجه در صدور پروانههای ساخت، این پیام را به روشنی منتقل میکند که سازندگان انبوه مسکن عمدتا ترجیح میدهند در شرایط رکود موجود در بازار مسکن ایران، سرمایههای خود را به سمت بازارهایی مانند طلا و ارز هدایت کنند، جایی که سودآوری بیشتری و دردسر کمتری برای آنها ایجاد میکند. همچنین در ماههای اخیر، گزارشهایی در مورد مهاجرت نگرانکننده سازندگان مسکن به کشورهای همسایه، بهویژه ترکیه و امارات منتشر شده است. این مسائل در شرایطی به وقوع میپیوندد که کارشناسان در سالهای اخیر بارها به دولت توصیه کردهاند اقداماتی اتخاذ کند که تسهیلات و مشوقهایی برای سازندگان به منظور افزایش تولید مسکن فراهم آورد.
فراموش نکنیم که ایران با کمبود حدود ۷ میلیون واحد مسکونی مواجه است و سالانه باید حداقل ۱ میلیون واحد مسکونی جدید تولید کند. در حالی که این رقم اکنون به حدود ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. این بدان معناست که عدم توازن بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن ایران به شدت افزایش خواهد یافت و این موضوع خود به تحریک بیشتر افزایش قیمتها در بازار مسکن منجر خواهد شد. نکتهای که به نوبه خود به افزایش قیمتها در بازار اجاره مسکن نیز دامن میزند.
۲: افزایش ملموس هزینه مصالح ساختمانی
بر اساس گزارشهای مرکز آمار ایران، قیمت مصالح ساختمانی در بهار سال جاری نسبت به زمستان سال گذشته، افزایشی حداقل ۳۷ درصدی را تجربه کرده است. به نظر میرسد این عدد در ماههای اخیر و با توجه به نوسانات قابل توجه قیمت ارز و روند رو به افزایش نرخ تورم، به ابعاد جدیتری دچار شده باشد.
حال، وقتی این افزایش قیمتها را در کنار هزینه بالای زمین و به طور کلی افزایش کل هزینههای ساخت مسکن قرار میدهیم، به وضوح شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. همچنین باید به خاطر داشت که بخش مسکن یکی از ارکان اساسی اقتصاد هر کشور محسوب میشود و این به دلیل ارتباط آن با بیش از ۷۰ صنعت دیگر است. زمانی که نرخ تورم در ایران بالاست، بدیهی است که بخش مسکن نیز تحت تأثیر تمامی بخشهای دیگر که به نوعی با آنها مرتبط است، قرار میگیرد و گرانی آنها به این بخش نیز منتقل میشود.
بیشک این نکته صحیح است که بسیاری از کارشناسان بر این موضوع تأکید دارند که اگر دولت حقیقتاً به دنبال کنترل قیمتها و مهار گرانی مسکن است، باید قیمت مسکن را از مبنای تورم کلی کشور تحت کنترل درآورد و انجام اقدامات نظارتی و کنترلی صرفاً در بخش مسکن و نگاه به این حوزه به عنوان جزیرهای جدا از کل اقتصاد ایران، به هیچ عنوان نتیجه مثبتی نخواهد داشت.
۳: قدرت خرید که رو به کاهش است!
در نهایت باید ذکر کرد که روند افزایش قیمتها در بخش مسکن هیچ رابطهای با میانگین دستمزدهای بخشهای وسیعی از مردم ایران ندارد. همین مسأله موجب شده که مسکن عملاً به کالایی لوکس تبدیل گردد. آیا ممکن است کارگری که در طی چهار سال گذشته دستمزدش ۲۰۰ درصد زیر نرخ تورم قرار داشته، توانایی خرید مسکن را داشته باشد؟
هماکنون، توجه این گروه از جامعه بهبود وضعیت خود در بازار اجاره است. هنگامی که افراد قدرت خرید نداشته باشند ولی قیمتها در بازار مسکن به طور بیسابقهای افزایش یابد، رکود در این بخش عمیقتر خواهد شد. به عبارت دیگر، میزان معاملات به شدت کاهش مییابد ولی قیمت مسکن کاهش نمییابد. به سادگی میتوان گفت که بازار مسکن به نوعی در حال قفل شدن است. در این وضعیت، باید منتظر ماند و دید آیا تفکرات حکومتی اقتصادی ایران و تحولات سیاسی مرتبط با کشور به سمتی حرکت میکند که شاهد تحولاتی معنادار در بازار مسکن ایران باشیم یا خیر.
۲۱۷
