آیا چین در ایران اقدام به ساخت مسکن استیجاری می‌کند؟

چین آماده است تا در پروژه ساخت مسکن استیجاری به ایران کمک کند. این در حالی است که اخیراً وزیر راه و شهرسازی از تملک برخی واحدهای مسکونی استیجاری برای واگذاری به خواستاران خبر داده است.

در همین راستا، نشستی میان وزیر راه و شهرسازی ایران و وزیر مسکن و شهرسازی چین در حاشیه دومین نشست بین‌المللی اتصال ریلی چین به اروپا برگزار گردید؛ در این جلسه، نقشه‌راه حوزه مسکن و ساخت‌وساز برای امضای تفاهم‌نامه بین دو کشور ترسیم شد.

محورهای اصلی گفت‌وگوی فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی ایران و نی هونگ، وزیر مسکن چین شامل همکاری در ساخت و ساز زیرساخت‌های حمل و نقل و مسکن، انتقال تکنولوژی ساخت مسکن اجتماعی و صنعتی بود.

همچنین همکاری مراکز تحقیقاتی دو کشور در زمینه مسکن و شهرسازی و حوزه‌های تخصصی ساختمان، صدور گواهینامه‌های مشترک، توسعه پایدار نواحی شهری، ساخت و ساز با تأکید بر انرژی‌های تجدیدپذیر و منابع آب، و مقاوم‌سازی در برابر بلایای طبیعی و آتش سوزی از دیگر زمینه‌های همکاری در حوزه مسکن محسوب می‌شود.

موضوع دیگری که در این دیدار مورد توجه قرار گرفت، مشارکت در ساخت مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری بود که فرزانه صادق به آن اشاره کرد. وی ابراز تمایل کرد که فراهم کردن تسهیلات مالی برای شرکت‌های چینی را مورد توجه قرار دهند.

دولت باید قادر باشد پروژه‌ای که آغاز می‌کند را در زمان مناسب به پایان برساند؛ در غیر این صورت، تأثیر منفی بر بازار مسکن خواهد گذاشت. اما تجارب ناموفق طرح‌های دولتی از جمله مسکن استیجاری و همچنین مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن که پس از مسکن استیجاری به مرحله اجرا درآمد، نشان می‌دهد که دولت‌ها سازندگان موثری نیستند.

چند روز پیش نیز فرزانه صادق در یک گفتگو تلویزیونی عنوان کرد: هدف ما این است که تا پایان سال حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری را در اختیار مردم، به‌ویژه زوج‌های جوان قرار دهیم. در حال حاضر خرید این واحدها آغاز شده و امیدواریم تا پایان سال به هدف‌گذاری ۱۰ هزار واحد برسیم. این واحدها با اجاره‌بهای کمتر، ودیعه پایین‌تر و شرایط امن‌تر به متقاضیان واگذار خواهند شد.

استفاده از تجربیات جهانی در ماه‌های اخیر

اوایل شهریورماه نیز نشستی مشترک بین مسئولان وزارت راه و شهرسازی ایران و کره جنوبی در راستای بررسی تجربیات این کشور در زمینه اجاره‌داری حرفه‌ای و تأمین مسکن استیجاری با اولویت دهک‌های کم‌درآمد در محل وزارت راه و شهرسازی برگزار گردید.

در پی این نشست، جزئیات عرضه مسکن استیجاری با دو مدل «تامین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» برای زوج‌های جوان که طی پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند، با حضور وزیر راه و شهرسازی تصویب شد.

در دوره دولت سیزدهم نیز وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران در پی همکاری با چین برای ورود فناوری ساخت و کمک به اجرای طرح نهضت ملی مسکن در ایران بودند. حتی علیرضا زاکانی، شهردار تهران، درباره دستاوردهای سفر خود به چین دو سال پیش از شهرک‌سازی نوین چینی‌ها برای تهرانی‌ها سخن گفت و افزود: تفاهم ما این بود که طراحی بر عهده شهرداری باشد و چینی‌ها شهرک‌سازی را انجام دهند. اما پس از آن دیگر خبری از این برنامه‌ها منتشر نشد. به نظر می‌رسد آن طرح‌ها به دلایل نظیر فقدان مکانیسم واضح در مبادلات مالی و بانکی، به سرانجام نرسید.

یک سال پس از این موضوع، اصغر فخریه کاشان، معاون ارزی اسبق بانک مرکزی، اظهار داشت: چینی‌ها به علت نپیوستن ایران به FATF، حساب‌های بانکی ایران را مسدود کرده‌اند. وی بیان کرد: «سال‌هاست که می‌شنویم چینی‌ها قرار است در ایران به ساخت مسکن بپردازند و حتی پیمان نوسازی بافت‌های فرسوده تهران نیز امضا شده، اما هیچ‌گاه به مرحله اجرایی نرسید. عدم ورود ایران به FATF در سال‌های اخیر موجب شد تا ترکیه جای ما را در ارائه خدمات فنی و مهندسی بگیرد و حداقل ۲۵ میلیارد دلار که سالیانه می‌توانست به کشور وارد شود، از دست برود.»

با وجود این مسائل، تاریخچه مسکن استیجاری در ایران به دهه ۷۰ بازمی‌گردد. در آن زمان، در دوران مسئولیت عبدالعلی‌زاده در وزارت مسکن، طرح ساخت واحدهای استیجاری با مدل اجاره به شرط تملیک در برخی شهرهای کشور از جمله تهران به اجرا درآمد. با این حال، به گفته کارشناسان در آن برهه، اگرچه این برنامه حدود یک دهه به طول انجامید، در نهایت تنها به خانه‌دار شدن شماری از افراد انجامید. اما به دلیل فقدان ساختار و مکانیسم مشخص، این برنامه‌ها ادامه نیافت.

چرا مسکن استیجاری دهه ۷۰ موفق نشد؟

برای دریافت اطلاعاتی درباره چگونگی اجرای طرح مسکن استیجاری با استفاده از مدل ناکام اجاره به شرط تملیک که سه دهه پیش در تهران شروع شد، با حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن گفت‌وگو کردیم.

حسن محتشم که در زمان اجرای برنامه مسکن استیجاری در تهران حضور داشته است، یادآور شد: در دهه ۷۰ شمسی برای نخستین بار مسکن استیجاری توسط وزارت مسکن وقت و شهرداری تهران مطرح شد. در سراسر کشور، زمین‌هایی در اختیار گرفته شد و اقدام به ثبت نام از مستاجران انجام شد. دولت در قالب مدل اجاره به شرط تملیک به متقاضیان اجازه داد که اجاره را به‌عنوان اقساط خانه در نظر بگیرند و پس از چند سال، صاحب خانه شوند.

وی همچنین اشاره کرد: این طرح در شروع مورد استقبال قرار نگرفت؛ زیرا دولت مسئولیت آن را به عهده داشت و consequently به سیستم بروکراسی ادارات دچار شد. پس از مدتی، این مسئولیت به یک شرکت خصوصی واگذار شد و آن شرکت واحدها را تکمیل کرد و در اواسط دهه ۸۰ به متقاضیان تحویل داد.

این عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با تأکید بر این نکته که مسکن استیجاری در آن زمان به علت نبود مکانیسم پایدار تأمین مالی ادامه نیافت، عنوان کرد: دولت باید بتواند پروژه‌هایی که آغاز می‌کند را در زمان مناسب به پایان رساند. اگر این اتفاق بیفتد، تأثیر مثبتی بر بازار مسکن خواهد گذاشت اما تجربیات ناموفق تمامی طرح‌های دولتی از جمله مسکن استیجاری، مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن که پس از مسکن استیجاری صورت گرفته، نمایانگر این است که دولت‌ها سازندگان خوبی نیستند و نباید بر تصدی‌گری در این طرح‌ها تأکید کنند. به عنوان مثال، دولت سیزدهم قرار بود چهار میلیون واحد مسکونی بسازد اما بعد از چهار سال اعلام شده که تنها ۴۰ هزار واحد ساخته شده که به معنی تحقق یک درصد از اهداف است.

محتشم پیشنهاد اصلی برای موفقیت پروژه‌های ساخت و ساز را استفاده از توان بخش خصوصی دانست و افزود: اینکه وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که ۱۰ هزار واحد مسکونی را برای واگذاری به مستاجران به تملک خود درآورده‌ایم، یک شروع خوب است، اما این تعداد تأثیر چندانی بر بازار مسکن نخواهد داشت. اگر چه برای آغاز فعالیت خوب است. دولت باید یک فرایند میان‌مدت و بلندمدت برای این طرح‌ها تعریف کند و مدل مسکن استیجاری را در کنار سایر مدل‌های ساخت و ساز در کشور نهادینه کند.

بر اساس اظهارات محتشم، دولت می‌تواند پس از اتمام ساخت واحدها، آن‌ها را با چندین روش به متقاضیان واگذار کند و به آن‌ها اجازه دهد تا بر اساس سلیقه و بودجه خود انتخاب کنند. مثلاً می‌تواند به مستاجران اعلام کند که نیمی از قیمت واحدها را پرداخت کنند و باقی مبلغ را به‌صورت تدریجی بپردازند. یا می‌تواند واحدها را با مبالغ اجاره کم در اختیار دهک‌های پایین قرار دهد. به هر حال، ورود دولت به چنین طرحی قابل تقدیر است، ولی انتظار می‌رود در راستای نهادینه‌سازی مسکن استیجاری و استمرار این طرح توجه کافی داشته باشد.