تحلیل آینده بازار مسکن؛ آیا رکود همیشگی خواهد بود؟

محمود اولاد، که به عنوان پژوهشگر در حوزه اقتصاد شهری و استاد دانشگاه فعالیت می‌کند، به بررسی جامع تحولات اخیر در بازار مسکن پرداخته و به تحلیل عوامل مؤثر بر کاهش تقاضا، توان خرید مردم و موانع تولید مسکن پرداخته است.

اقتصاد نیوز نیز در خبری به تفصیل به بیان نکات مطرح شده در گفتگو با محمود اولاد پرداخته است؛
 
* ارزیابی شما از وضعیت کنونی بازار مسکن چیست؟
بازار مسکن با رکود عمیقی مواجه است و تغییرات چندانی نسبت به ماه‌های گذشته مشاهده نمی‌شود. اگر از نظر تاریخی و بلندمدت به موضوع بنگریم، می‌توان گفت بخش عمده‌ای از این رکود واقعاً به شکل طبیعی نیست. علت این امر بر می‌گردد به پیک تقاضا که ناشی از تولدهای دهه ۶۰ بوده؛ افرادی که در اوایل دهه ۹۰ به سن ازدواج رسیده و تعداد ازدواج‌ها به نزدیک یک میلیون مورد رسید. در نتیجه، بازار مسکن نیز به تناسب این تقاضا رشد داشته است. اکنون اما این پیک به پایان رسیده و تعداد ازدواج‌ها به رقم‌های پیش از آن یعنی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد کاهش یافته و در نتیجه تقاضا نیز کاهش یافته است. بنابراین، انتظار نمی‌رود که رونق اوایل دهه ۹۰ به همان ابعاد قبل بازگردد.
حتی تقاضای سالانه برای ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیز عملاً در رکود باقی مانده که این رکود در حوزه ساخت و ساز و همچنین خرید و فروش‌ها مشهود است.

مردم حتی با وام هم قادر به خرید مسکن نیستند
* عوامل اقتصادی چه تأثیری دارند؟
یکی از اصلی‌ترین دلایل، کاهش قدرت خرید مردم در طول هفت تا ده سال اخیر است، به ویژه در پنج یا شش سال گذشته. مردم به دلیل قیمت‌های موجود، قدرت خرید واحدهای مسکونی را ندارند و حتی وام نیز نمی‌تواند بخش قابل توجهی از هزینه‌ها را پوشش دهد.
علاوه بر این، اقساط وام‌ها باید با درآمدهایی پرداخت شود که در آینده نشانی از بهبود آنها وجود ندارد و درآمد سرانه حقیقی به کاهش خود ادامه می‌دهد. لذا واقعاً امکان خرید مسکن وجود ندارد.
زمانی که درآمدها کاهش یابد، معمولاً کیفیت برخی از کالاهای مصرفی افت می‌کند، با این حال در مورد مسکن موضوع کمی پیچیده‌تر است. قوانین و مقررات مشخص می‌کند که ابعاد واحد، لزوم وجود پارکینگ، طرح داخلی، نمای ساختمان و دیگر الزامات چگونه باید باشد و این استانداردها هزینه‌های ساخت مسکن را بالا می‌برد. بنابراین، بین توان خرید خانوارها که در حال افت است و کیفیت مورد انتظار در بازار مسکن تناسبی وجود ندارد.
زمانی که تولیدکنندگان قادر به کاهش کیفیت نیستند، مردم به سوی بازار غیررسمی می‌روند و در نتیجه رکود تشدید می‌شود. از سوی دیگر، عدم پاسخ به نیاز واقعی مردم ممکن است به افزایش زمینه‌های مسکن غیررسمی، ناکارآمد و بدمسکنی منجر شود.

 * ارزیابی شما از آینده بازار تا پایان سال چیست؟
اگر تغییر خاصی رخ ندهد که وضعیت را بهبود بخشد، پیش‌بینی کوتاه‌مدت چندان خوش‌بینانه به نظر نمی‌رسد. حتی اگر رشد اقتصادی هم شروع شود، قدرت خرید مردم به سرعت به سطح قبلی خود باز نخواهد گشت.
از طرفی، اگر چشم‌انداز و امید برای بهبود درآمد در آینده ایجاد شود، مردم ممکن است با تکیه بر این درآمدها برای سرمایه‌گذاری یا اخذ وام اقدام کنند. اما در غیاب چنین چشم‌اندازی، احتمال رونق واقعی در بخش مسکن و خروج از رکود به شدت کم است.

۲۱۷