آیا پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، نقطه پایان برای نهضت ملی مسکن است؟ هشدار جدی درباره عواقب این تصمیم
بهزاد عمرانزاده، متخصص بازار مسکن، در واکنش به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مبنی بر حذف تبصره یک از ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، اظهار داشت: این موضوع بهواقع یک استراتژی و راهحل قانونی جهت نیل به اهداف تعیینشده در برنامه است. اگر ما در راستای یک برنامه مشخص در حوزه مسکن، معماری و شهرسازی فعالیت میکنیم و سند قانونی معتبر کنونی برنامه هفتم توسعه موجود است، موظف هستیم به الزامات آن پایبند بمانیم.
او ادامه داد: طبق هدفگذاریهای انجام شده در برنامه هفتم، باید تا پایان این برنامه، نرخ دسترسی به مسکن به ۷.۵ سال کاهش یابد. از سویی دیگر پیشبینی شده بود که سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. بهواقع، تبصره یک و اضافه شدن دو دهم درصد به ظرفیت سکونتگاهی کشور از جمله راهکارهایی برای دستیابی به این اهداف بهشمار میآید.
عمرانزاده خاطرنشان کرد: ابتدا باید فردی پاسخ دهد که آیا ما برنامه هفتم را به عنوان نقشه راه توسعه کشور میپذیریم یا خیر. ظاهراً رئیسجمهور محترم اعلام کردهاند که برنامه جداگانهای وجود ندارد و دولت بر مبنای همان قانون برنامه هفتم توسعه عمل خواهد کرد. بهعلاوه، وزیر راه و شهرسازی نیز بر ادامه نهضت ملی مسکن و پیگیری برنامه هفتم تأکید کردهاند.
او گفت: اگر رئیسجمهور و وزیر راه و شهرسازی تأکید دارند که باید برنامه هفتم به اجرا درآید و ملاک عمل دولت قرار گیرد، در این صورت تبصره یک ماده ۵۰ و اضافه کردن ۳۳۰ هکتار به ظرفیت سکونتگاهی کشور بخشی از مسیر تحقق اهداف برنامه محسوب میشود.
حذف تبصره یک ماده ۵۰، به معنای توقف نهضت ملی مسکن است
این کارشناس بازار مسکن همچنین با تأکید بر ارتباط این موضوع با طرح نهضت ملی مسکن گفت: اساس طرح نهضت ملی مسکن بر کاهش هزینه ساختوساز از طریق تأمین زمین رایگان متمرکز است. بندی که در قانون برنامه هفتم توسعه وجود دارد، در واقع تسهیلگر اجرای قانون جهش تولید مسکن به شمار میآید. از این رو، اگر این بند حذف شود، اجرای قانون جهش تولید مسکن که طراحی آن بر پایه نهضت ملی مسکن بوده، عملاً دچار اختلال خواهد شد.
او همچنین گفت: در حال حاضر، نهضت ملی مسکن نیز با مشکلاتی روبرو است و گزارشی دقیق از نحوه عملکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی در زمینه توزیع مسکن در دسترس نیست. در خصوص هزینههای آمادهسازی زمین نیز برخی ادعاها مطرح میشود که نظر شخصی من آنها را نادرست میدانم.
عمرانزاده تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی به دلیل دارابودن حجم زیادی از زمین و اموال تحت اختیار سازمان ملی زمین و مسکن، یکی از ثروتمندترین وزارتخانههای کشور محسوب میشود. بنابراین، اگر این منابع به شکل مناسبی مدیریت شوند، هیچ مانع مالی برای پیشبرد پروژهها، بهخصوص در حوزه مسکن وجود نخواهد داشت.
او ادامه داد: مسئله اساسی این است که باید تعیین کنیم آیا قصد داریم قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم را اجرایی کنیم یا خیر. اجرای این قوانین نیاز به رعایت الزامات خاصی دارد و باید به آنها وفادار بمانیم. در حال حاضر، بیش از ۶۰ درصد هزینه مسکن به هزینه زمین مربوط میشود. با افزایش عرضه زمین در کشور، قیمت تمامشده مسکن به شکل محسوسی کاهش خواهد یافت و حذف این بند از برنامه هفتم عملاً به معنی متوقف ساختن سیاست کنترل قیمت از طریق افزایش عرضه زمین است.
این کارشناس در ادامه تأکید کرد: در حال حاضر ما با کمبود جدی واحدهای مسکونی روبرو هستیم. در کشور حدود هشت میلیون خانوار اجارهنشین وجود دارد و هر ساله ازدواجهای زیادی صورت میگیرد که نیاز به مسکن جدیدی ایجاد میکند. با توجه به رشد جمعیت، وضعیت بازار مسکن بهطور فزایندهای بحرانی میشود و هرگونه تصمیم غیرکارشناسی، نظیر حذف تبصره یک ماده ۵۰ میتواند تحقق اهداف قانونی در زمینه مسکن را با چالشهای جدی مواجه کند.
او همچنین به وضعیت نگرانکننده شاخص دسترسی به مسکن در ایران اشاره کرد و گفت: بههنگام حاضر، شاخص دسترسی به مسکن بر مبنای متوسط درآمد خانوار در سال ۱۴۰۲، بهطور تقریبی بیش از ۱۵ سال برآورد شده است. طبق تعریف، اگر این شاخص کمتر از پنج سال باشد، وضع مطلوبی تلقی میشود، بین پنج تا ده سال نامطلوب است، و اگر بیشتر از ده سال باشد، وضعیت بحرانی به شمار میرود.
عمرانزاده ابراز کرد: در حال حاضر در سراسر کشور، بهویژه در کلانشهرها مانند تهران، اوضاع از نظر شاخص دسترسی به مسکن بهشدت بحرانی است. سیاستگذاران نیز بهدرستی این وضعیت را درک کرده و بر همین اساس، قوانین مربوط به جهش تولید مسکن و فصل مرتبط با مسکن در برنامه هفتم توسعه تدوین شدهاند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه پرسش کرد: آیا ما به بحرانی بودن وضعیت مسکن اذعان داریم یا نه؟ اگر چنین است و میدانیم که یکی از گلوگاههای اصلی در افزایش هزینه ساخت، قیمت زمین است، حذف تبصره یک ماده ۵۰ ضمن آنکه غیرمنطقی و غیرعقلانی است، موجب اخلال در اجرای برنامههای حوزه مسکن، طرح نهضت ملی و قانون جهش تولید مسکن خواهد شد.
او یادآور شد: از سوی دیگر، اگر این بند حذف شده و عملاً طرح نهضت ملی مسکن کنار گذاشته شده، بایستی پرسید که در طول بیش از یک سال از آغاز فعالیت دولت و وزارت راه و شهرسازی، چه طرح جایگزینی ارائه شده است؟ چه برنامه عملیاتی یا استراتژی ملی مشخصی تا به امروز بر روی میز دولت، کارشناسان یا مجلس قرار گرفته که نشان دهد دولت قصد دارد با رویکردی نوین بحران مسکن را مدیریت کند؟
ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری، پاسخگوی بحران چندمیلیونی مسکن نیست
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی تصمیم بر حذف تبصره ماده ۵۰ دارد، باید به موازات آن، یک ایده اجرایی، دقیق و مبتنی بر ریشههای واقعی بحران مسکن ارائه دهد، نه طرحهایی انتزاعی و غیرعملی. برای نمونه، اشاره به ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری در طی سه سال در مقایسه با بحران چندمیلیونی کمبود مسکن، هیچ تناسبی نداشته و به چالشهای جامعه پاسخ نمیدهد.
او تأکید کرد: بهنظر میرسد بدترین تصمیمی که دولت و وزارت راه و شهرسازی میتوانند در شرایط کنونی اتخاذ کنند، حذف تبصره یک ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه است، چرا که این اقدام نه تنها به بهبود اوضاع نمیانجامد، بلکه بحران را تشدید میکند. کاهش عرضه زمین بهطور مستقیم به افزایش قیمت زمین و نتیجتاً افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد.
عمرانزاده خاطرنشان ساخت: کاهش عرضه زمین منجر به افزایش مجدد قیمتها در بازار مسکن میشود و در نهایت، دولت را از دستیابی به اهداف تعیینشده در فصل مسکن برنامه هفتم توسعه بازمیدارد. متأسفانه، تسهیلاتی که بانکها در حوزه مسکن اعطا میکنند، تأثیر ملموسی بر بازار ندارد و به نوعی طراحی نشدهاند که در تحقق تأمین واقعی مسکن برای مردم مؤثر باشند. بنابراین، در زمینه مالی نیز ما شاهد ضعف سیاستگذاری و ناهماهنگی کامل با اهداف برنامه هستیم.
این کارشناس بازار مسکن همچنین به موضوع فعالیت بانکهای بزرگ در حوزه ملک و املاک اشاره کرد و افزود: یکی از مشکلات اساسی در بازار مسکن، حضور گسترده بنگاههای اقتصادی بزرگ، بهخصوص بانکها در حوزه زمین و مسکن است. بخش قابل توجهی از زمینهای بزرگ با کاربری مسکونی در اختیار بانکها قرار دارد و همچنین درصد زیادی از واحدهای مسکونی خالی که اکنون بلااستفاده مانده، به همین نهادها تعلق دارد.
او همچنین توضیح داد: بانکها از طریق ایجاد شرکتهای ساختمانی زیرمجموعه در بازار مسکن، به نوعی بنگاهداری میکنند و بهعنوان ذینفعان اصلی بازار زمین و مسکن بهحساب میآیند؛ این وضعیت باعث تشدید سوداگری در بازار زمین و مسکن شده است.
تخصیص ۸۰ درصد تسهیلات به شرکتهای وابسته، انحرافی آشکار از مأموریت بانکی
عمرانزاده اشاره کرد: نمونههایی نیز وجود داشته که برخی بانکها بهطور غیرمتعارف وارد این حوزه شدهاند؛ یکی از بانکی که منحل شد، بیش از ۸۰ درصد تسهیلات خود را به پروژههای شرکتهای زیرمجموعه خود اختصاص داده بود که نشان میدهد منابع بانکی عملاً به سمت پروژههای ساختمانی وابسته مصرف شده است.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه بیان کرد: زمانی که بانکها در بازار مسکن ذینفع هستند، تمایلی به حل مشکل مسکن از خود نشان نمیدهند؛ قانون جهش تولید مسکن تأکید کرده بود که بانکها به میزان ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما عملاً از آن همکاری لازم مشاهده نمیشود. بانکها با دارا بودن قابلیتهای مالی گسترده، باعث احتکار زمین و مسکن شده و از این داراییها به عنوان ابزار مالی و مؤلفههایی برای ترازنامه خود بهره میجویند.
او با تأکید بر لزوم بررسی و کنترل ریشهای حضور بنگاهداری بانکها تصریح کرد: برای متعادلسازی بازار مسکن، ضروری است محدودیتهای سختگیرانهای بر حضور بانکها و بنگاههای اقتصادی بزرگ در حوزه زمین و مسکن وضع شود. در غیر این صورت، افزایش قیمت زمین و مسکن به افزایش قابلملاحظهای در بازار اجاره منجر خواهد شد؛ بهخصوص آن دسته از مالکان که در حال حاضر با افزایش قیمتها روبرو هستند، بار فشار را بر روی بخش اجاره منتقل خواهند کرد که این امر به شدت بر گروههای کمدرآمد فشار وارد خواهد کرد.
عمرانزاده در پایان تأکید کرد: افزایش فشارها در حوزه مسکن میتواند تبعات اجتماعی و امنیتی ناگواری به همراه داشته باشد و بنابراین، نهادهای ناظر، از جمله مجلس و سایر ارگانها باید به این اقدام وزارت راه و شهرسازی توجه ویژهای داشته و پیامدها و تبعات آن را بهشکل دقیق بررسی کنند.
۲۲۳۲۲۵
