آیا واقعاً قیمت مسکن ۶۰ درصد کاهش یافته است؟/ غیبی: ارزش حقیقی این املاک پایینتر از پولی است که خریداران پرداخت کردهاند
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن، با اشاره به تأثیر مستقیم هزینه مصالح ساختمانی بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی، بیان کرد: در صورتی که ساختوساز با موادی صورت گیرد که در بازار قیمت بالایی دارند، هزینه تمامشده برای سازنده نیز بهطور طبیعی افزایش مییابد. این افزایش هزینه در نهایت به دوش مصرفکننده میافتد، زیرا سازنده آن را به قیمت نهایی ملک و آپارتمان اضافه میکند و اینگونه، قیمت مسکن با رشد قابل توجهی مواجه میشود.
قیمت واقعی خانهها کمتر از مبلغی است که مردم پرداخت میکنند
وی در گفتوگو با مهر گفت: نکته حائز اهمیت که باید به آن توجه کرد این است که انتظار کاهش ۵۰ تا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، انتظاری غیرواقعی به شمار میآید. متأسفانه یکی از معیارهای تعیین قیمت در هر منطقه، قیمت ساختمانهای نوساز همان ناحیه است. وقتی آپارتمانهای تازهساخت با مصالح گران قیمت ساخته میشوند و قیمت قطعی آنها حدود ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع تنظیم میشود، این رقم به عنوان مبنای ارزشگذاری برای واحدهای ۵، ۱۰ یا حتی ۱۵ ساله قرار میگیرد. لذا افزایش قیمت نوسازها به طور طبیعی روی سایر واحدها نیز تأثیر میگذارد و باعث افزایش عمومی قیمتها در بازار مسکن میشود.
غیبی تأکید کرد: اگر بتوانیم در مرحله اول، یعنی در فرایند تولید و ساخت واحدهای تازه، قیمت تمامشده را از طریق سیاستهای اقتصادی کارآمد کاهش دهیم و از سازندگان حمایت نماییم، به همراه نظارت و کنترل بر قیمتگذاری و فروش واحدها، قادر خواهیم بود تا از رشد غیرمنطقی قیمتها ممانعت کنیم. اما در شرایط کنونی بهدلیل عدم وجود چنین نظارتی، هر سازنده بنا به خواست خود قیمتگذاری میکند. برای نمونه، سازندهای ممکن است برای ملک خود قیمت هر متر مربع را ۱۹۰ میلیون تومان تعیین کند و مالک یک ملک ۵ ساله با استناد به این عدد، قیمت واحد خود را ۱۷۰ میلیون تومان مشخص نماید.
عدم نظارت بر سازندگان، عامل اصلی جهش قیمت مسکن است
وی تصریح کرد: این فرآیند موجب میشود تا فردی که قصد فروش واحد کنونی خود برای خرید نوساز دارد، نتواند تعادل مالی برقرار کند؛ زیرا فاصله قیمتها بسیار زیاد است. این امر یکی از نقاط ضعف اساسی در نظام قیمتگذاری و عرضه مسکن است که در عدم کنترل و نظارت کافی، به گرانی بیرویه در بازار انجامیده است.
حدود ۷۰ درصد درآمد خانوارها صرف هزینه مسکن میشود
این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: در حال حاضر، بخش قابل توجهی از درآمد خانوارها به تأمین مسکن اختصاص یافته است. تخمینها نشان میدهد که تقریباً ۶۰ تا ۷۰ درصد از درآمد خانوارهای ایرانی، چه به صورت اجاره بها و چه برای تهیه منابع مالی لازم برای خرید مسکن، صرف تأمین سرپناه میشود. این شرایط مالی سخت باعث شده است که بسیاری از خانوادهها از سایر نیازهای حیاتی خود همچون خدمات بهداشتی، تحصیلات یا سرگرمی صرفنظر کنند تا بتوانند هزینههای مربوط به اجاره یا اقساط مسکن را تأمین کنند.
وی همچنین به شاخصهای اقتصادی مرتبط با وضعیت بازار مسکن اشاره کرد و گفت: یک شاخص وجود دارد تحت عنوان «فلاکت مسکن» که با وجود اینکه واژهای سنگین است، اما از نظر علمی کاملاً معتبر و قابل استناد است. این شاخص نشاندهنده این است که ارزش واقعی ملکی که خانوادهها برای خرید یا اجاره آن هزینه میکنند، معمولاً کمتر از مبلغی است که برای آن پرداخت کردهاند.
غیبی خاطرنشان کرد: به بیان ساده، این بدان معناست که خانوادهها مجبورند برای تأمین مسکن، از موقعیت و امکانات مناسب چشمپوشی کرده و به مناطق حاشیهایتر نقل مکان کنند. به عنوان مثال، ممکن است فردی برای خرید یک آپارتمان دوخوابه هزینهای برابر با ۱۰ میلیارد تومان بپردازد، در حالی که ارزش واقعی آن ملک از لحاظ موقعیت، امکانات و کیفیت ساخت، بهطور قابل توجهی کمتر از میزان پرداختی است.
وی تأکید کرد: چنین شرایطی نشاندهنده فقدان تعادل بین دارایی خانوادهها و هزینههای پرداختی برای مسکن است و این همان چیزی است که نرخ شاخص فلاکت مسکن را در جامعه افزایش میدهد. بر پایه محاسبات، این شاخص در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد است؛ به این معنا که بیش از نیمی از افرادی که به خرید یا اجاره مسکن اقدام کردهاند، ارزش واقعی ملکشان از بهای پرداختی آن کمتر است.
بازار مسکن ایران دچار عدم تناسب بین دارایی و هزینه شده است
این کارشناس درباره وضعیت بازار مسکن در خاتمه گفت: مجموع این عوامل نشاندهنده این است که بازار مسکن کشور با عدم تعادل و عدم تناسب بین هزینههای تولید، قیمتگذاری و توان خرید مردم مواجه است و تا زمانی که نظارت، سیاستگذاری حمایتی از سازندگان و کنترل قیمت مصالح بهطور همزمان اجرا نشود، این چرخه افزایش قیمت ادامه خواهد داشت.
۲۲۳۲۵
