خرید ۹ متر مسکن با وام یک میلیارد تومانی/ کارمند ایرانی نیاز دارد ۱۵ سال تمام حقوقش را پسانداز کند تا صاحبخانه شود
“`html
حسام عقبایی اظهار داشت که نگرش سرمایهگذاری در حوزه مسکن منجر به شکلگیری حباب و افزایش غیرقابل توجیه قیمتها شده است و بیان کرد: وضعیت کنونی بازار مسکن بحرانی است و این بحران از ابعاد مختلفی به بازار لطمه زده است که یکی از بارزترین مشکلات در زمینه تولید مسکن ظهور یافته است.
مهر به نقل از وی اعلام کرد: با کاهش میزان سرمایهگذاری در این حوزه، حجم ساخت و ساز مسکن به طور قابل توجهی کاهش یافته و این مسئله منجر به افت صدور پروانههای ساختمانی گشته است. گزارشهایی که از مسئولان فروش مصالح ساختمانی داریم، نشان میدهد که فروش مصالح اولیه همچون آهن، میلگرد و سیمان به شدت افت کرده است.
این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: این وضعیت میتواند توازن میان عرضه و تقاضا را مختل کند و فشار بیشتری بر تقاضای بالقوه موجود در بازار وارد آورد. یکی از دلایل افت ساخت و ساز، ورود افراد غیراختصاصی به این حوزه است؛ بسیاری از فعالان در بخش تولید انبوه مسکن افرادی هستند که تجربه و تخصص کافی ندارند و به صورت غیرحرفهای به فعالیت در حوزه ساخت و ساز پرداختهاند.
حباب قیمتی ناشی از تفکر سرمایهای در بازار مسکن است
او ادامه داد: این افراد غیراختصاصی همان کسانی هستند که با هدف کسب سودهای غیرمعمول به حوزه ساخت و ساز وارد شدهاند و این نگاه سبب کاهش کیفیت و میزان تولید مسکن واقعی در کشور گردیده است.
وامهای بانکی با نرخ ۱۸ تا ۲۵ درصد نمیتواند به خانهدار شدن مردم کمک کند
عقبایی با اشاره به تأثیر بالای نرخ سود بانکی بر بازار مسکن گفت: در کشور ما، نرخ سود بانکی به طور قابل توجهی از بسیاری از کشورهای دیگر و حتی کشورهای حوزه خلیج فارس بالاتر است. نرخهای ۱۸ تا ۲۵ درصد برای وامها عملاً تأثیری بر جذب متقاضیان نداشته است.
او افزود: این موضوع موجب شده تا افرادی که به تولید مسکن میپردازند، ترجیح دهند سرمایههای خود را در بانک نگه دارند تا از ۲۰ درصد سود برخوردار شوند، در حالی که برای پروژههای ساختمانی باید منتظر سودهای ۳۰ تا ۴۰ درصدی باشند تا فعالیت آنها توجیه اقتصادی پیدا کند.
رئیس سابق اتحادیه املاک افزود: سازمان نظام مهندسی، انبوهسازان و دولت مدام بر این نکته تأکید دارند که افراد غیرمتخصص نباید به حوزه ساخت و ساز وارد شوند. متأسفانه برخی گروهها که نداشتن تخصص لازم، سرمایههای خود را جمع کرده و به این حوزه وارد میشوند و تنها به دنبال سودهای کلان هستند که این رفتار به وضوح موجب سوداگری در بازار مسکن میگردد.
۹۰ درصد فعالان بازار مسکن به دنبال سفتهبازی هستند نه تولید واقعی
عقبایی خاطرنشان کرد: این تنش و معاملات غیرمعمول تا سال ۱۴۰۲ حجم بالایی داشت، اما بعد از این سال کاهش یافت. میزان خریدها افت کرده، قدرت خرید مردم و دیدگاه سرمایهگذارانه به بازار مسکن که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را شامل میشد، بعد از سال ۱۴۰۲ به شدت کاهش یافته است. بنابراین، دیگر سرمایهگذاران به سمت بازار مسکن کشیده نمیشوند و انبوهسازان که در پی سفتهبازی هستند، تولیدات خود را کاهش میدهند زیرا نمیتوانند بازار فروش را تأمین کنند.
تولید مسکن سه برابر کمبود دارد
او تأکید کرد: هدف ما جلوگیری از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست؛ کشور نیازمند سرمایهگذاری در این حوزه است. سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت میشود و این نشان میدهد که حداقل به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی فقط برای زوجهای جوان ضروریست.
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: با این حال، گزارشها نشان میدهد که تولید مسکن و حتی صدور پروانههای ساختمانی تنها به حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال میرسد. پس از این جهت، یک سوم نیاز حقیقی کشور در زمینه ازدواج و تأمین مسکن تأمین نمیشود و فاصله معناداری وجود دارد.
او یادآور شد: دولت نباید مستقیماً وارد تولید مسکن شود؛ بر اساس قانون اساسی و قوانین تخصصی، وظیفه دولت نظارت است. دولت باید با ارائه تسهیلات، تأمین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایهها را به سمت تولید مسکن سوق دهد و از سوداگری پرهیز کند.
بازار مسکن بیمار است و نیاز به درمان ساده ندارد
عقبایی تأکید کرد: این سرمایهگذاری باید صرف تولید مسکنی گردد که پاسخگو به نیاز واقعی جامعه باشد، مخصوصاً برای اقشار متوسط و ضعیف، نه برای پروژههای لوکس یا تجاری. هدف تأمین نیازهای حقیقی مردم به مسکن است. وضعیت بازار مسکن را میتوان به نوعی بیماری تشبیه کرد که هم در قلب، هم در معده و هم در کلیه مشکلاتی دارد. از این رو، نمیتوان بحران این بازار را با یک فرمول ساده یا یک دارو درمان کرد.
رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور ادامه داد: در وضعیت کنونی ضروری است که بازار مسکن به طور همهجانبه حمایت شود تا به ثبات و استاندارد دست یابد و در ادامه مدیریت متمرکز ایجاد گردد. بحران کنونی شامل رکود عمیق، کاهش ساخت و ساز، عدم ورود سرمایههای مؤثر، کاهش قدرت خرید مردم و طولانی شدن فرآیند مالکیت برای دهکهای ضعیف و متوسط است. این مسائل علاوه بر اثرات اقتصادی، پیامدهای اجتماعی و فرهنگی همچون افزایش سن ازدواج را نیز به همراه دارد.
او اضافه کرد: برای اصلاح بازار مسکن، علاوه بر ارائه تسهیلات بانکی، باید زمین به این بخش تزریق شود. خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی اراضی شناسایی شده را تهیه کرده و این اراضی در شورای عالی مسکن و دولت مورد تصویب قرار گرفتهاند که این زمینها وارد شبکه عرضه گردند.
مستاجران با وام یک میلیارد تومانی فقط ۹ متر خانه در تهران میخرند
عقبایی ادامه داد: نوع و مقدار تسهیلات بانکی نیز باید واقعی و مؤثر باشد. بهعنوان مثال، در تهران با متوسط قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، وامهای ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان به سختی میتواند حدود ۹ متر آپارتمان را خریداری کند و تأثیر واقعی بر توان خرید مردم ندارد. در دهه ۸۰، تسهیلات بانکی با وجود کمتر بودن مقدار، میتوانست یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهد. بنابراین قدرت خرید مردم در برابر تورم بازار مسکن عقب افتاده است.
او همچنین گفت: مشکل اصلی مدیریت است؛ زیرساختها موجود است اما سیاستها نتوانستهاند مانع سوداگری و ناکارآمدی تسهیلات شوند. در کشورهای پیشرفته، وام مسکن تا ۷۰ تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد ارائه میشود و مدت بازپرداخت آن بیش از ۳۰ سال است، در حالی که در ایران تسهیلات محدود و با مدت بازپرداخت کوتاهمدت است که اقساط آن برای کارگران و کارمندان غیرقابل تحمل است.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: برای بهبود وضعیت بازار، نیاز به عرضه زمین و همچنین ارائه تسهیلات بانکی به شیوهای مؤثر است. همچنین باید مدیریت و نظارت تقویت شود و بانکها ملزم شوند بخشی از منابع خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند تا این بازار بتواند به سمت ثبات و پاسخگویی به نیازهای واقعی مردم حرکت کند.
بانکها به دنبال منافع خود هستند نه خانهدار کردن مردم
او به عملکرد بانکها در خصوص پرداخت تسهیلات اشاره کرد و گفت: اگر امروز به بانکها مراجعه کنید، برای خرید ماشین، کالا یا حتی تعمیرات مسکن به شما وام میدهند، اما برای خرید مسکن، شرایط بسیار سختتری حاکم است. دلیل این امر این است که این وامها نسبت به تسهیلات خرید مسکن بازپرداخت کمتری دارند و معمولاً دو ساله هستند و نرخ سود آنها نیز بالاست. به همین دلیل، بانکها به دنبال منافع خود هستند و نه خانهدار کردن مردم.
عقبایی افزود: در مورد زمان خانهدار شدن در ایران، آمارهای مختلفی ارائه میشود، اما اگر بخواهیم به شکل تحلیلی رفتار کنیم، باید نوع مسکن و قدرت خرید خانوادهها را نیز در نظر بگیریم. فرض کنید یک آپارتمان ۷۰ متری با میانگین قیمتی متری ۷۰ میلیون تومان در تهران حدود ۵ میلیارد تومان هزینه دارد، در حالی که قیمت میانگین در پایتخت به ۱۰۰ میلیون تومان نیز رسیده است.
یک کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوقش را پسانداز کند تا خانه بخرد
او اذعان کرد: اگر حقوق یک کارمند را ماهیانه ۳۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، مجموع درآمد سالانه او ۳۶۰ میلیون تومان خواهد شد. اکنون اگر بخواهد ۵ میلیارد تومان برای خرید چنین آپارتمانی را تأمین کند، او باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال تمام حقوق خود را بدون هیچ هزینهای ذخیره کند، به شرط اینکه در این مدت هیچ تورمی پیش نیاید و قیمت مسکن هم افزایشی نداشته باشد.
رئیس پیشین اتحادیه املاک تصریح کرد: این محاسبه نمایانگر این است که فاصله بین درآمد خانوار و قیمت مسکن در کشور بسیار زیاد است و در شرایط فعلی خانهدار شدن برای بسیاری از اقشار جامعه به دور از دسترس و همچون یک رویا است.
یک کارشناس در حوزه مسکن با اشاره به اینکه بازار مسکن در سالهای اخیر همواره با افزایش قیمت مواجه بوده است، اظهار داشت: از سال ۱۴۰۰ به این طرف، حجم معاملات سرمایهگذاری در این بازار به مراتب بیشتر از معاملات مصرفی شده است، به گونهای که خریدهای مصرفی اکنون کمتر از ۱۰ درصد کل معاملات را شامل میشود.
شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن بیسابقه است
او افزود: کاهش قدرت خرید مردم منجر به افت سرمایهگذاری در بخش مسکن شده، اما این مسئله در کلیت خود مثبت ارزیابی میشود؛ چرا که ورود سرمایههایی که تنها به دنبال سود بالا هستند، تولید شکاف طبقاتی و بیثباتی در بازار را به دنبال دارد.
این کارشناس تأکید کرد: برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن و قیمتها باید یک فرمول منطقی وجود داشته باشد. بسیاری از افراد بدون بررسی دقیق شاخصها از افزایش قیمت مسکن صحبت میکنند، در حالی که تمامی مؤلفههای ساخت از جمله مصالح ساختمانی، صدور پروانهها، انشعابات آب و برق و گاز و دستمزد کارگران افزایش یافته است.
سود بیش از ۳۰ درصدی در ساختوساز، حباب قیمتی ایجاد میکند
عقبایی گفت: ما نمیگوییم که قیمت مسکن نباید بالا برود؛ بلکه لازم است مشخص گردد که هزینه تمام شده ساخت یک واحد چه مقدار است و سازنده میتواند چه میزان سود منطقی را دریافت کند. به عقیده من، اگر سود سازنده در محدوده ۲۰ تا ۳۰ درصد باشد، میتوان او را عادلانه دانست؛ اما زمانی که سود از این سطح بیشتر شود، بازار به حباب قیمتی مبتلا خواهد شد.
او ادامه داد: با در نظر گرفتن نرخ سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصد، میتوان گفت که حباب市场 وقتی تخلیه میشود که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالی که در حال حاضر سود تولید و فروش مسکن به مراتب بالاتر از این مقدار است؛ چه در تهران و چه در سایر کلانشهرها.
محاسبه نادرست سهم زمین، یکی از دلایل جهش کاذب قیمت مسکن است
به گفته این کارشناس، هزینه متوسط تولید هر متر مربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد میشود که البته ساختمانهای لوکس در این میان محاسبه نمیشوند. سهم زمین نیز باید به صورت دقیق محاسبه شده و نه اینکه کل زمین به نام یک واحد ثبت شود.
عقبایی همچنین گفت: به عنوان مثال، اگر زمینی به مساحت ۳۰۰ متر در قالب ۱۰ واحد آپارتمان ساخته شود، سهم هر واحد از زمین ۳۰ متر است، نه ۳۰۰ متر. بنابراین، هنگام محاسبه هزینه تمام شده باید هزینه ساخت بهعلاوه سهم واقعی زمین و سود ۳۰ درصدی در نظر گرفته شود. در حالی که در حال حاضر قیمتها در بازار به شدت بالاتر از این محاسبه واقعی قرار دارد و این نشان دهنده عدم تخلیه حباب قیمتی است.
نگاه سوداگرانه سد راه تخلیه حباب قیمتی است
او با اشاره به اینکه نگرش سرمایهای در بازار مسکن، عامل بنیادی افزایش قیمتها است، بیان داشت: سودجویان حاضر به پذیرش سود ۲۰ تا ۳۰ درصد نیستند و به دنبال دستیابی به سودهای کلان هستند. به همین دلیل است که بازار مسکن همواره از تعادل خارج میشود.
رئیس پیشین اتحادیه املاک تصریح کرد: اگرچه مسکن یک کالا کاملاً داخلی به حساب میآید و تحریم یا درگیریهای بینالمللی تأثیر مستقیم بر آن ندارد، اما فضای روانی ناشی از تحولات اقتصادی و سیاسی بازارهای موازی مثل ارز و طلا، بر فعالیت سرمایهگذاران این حوزه تأثیرگذار است. افزایش قیمت دلار یا طلا باعث میشود که این تأثیر روانی به بازار مسکن منتقل شود، زیرا مسکن در ایران دیگر فقط یک کالای مصرفی نیست، بلکه به کالایی سرمایهای تبدیل شده است.
این کارشناس یادآور شد: در حال حاضر به دلیل کمبود تقاضای مؤثر، قدرت فروشندگان چند برابر خریداران است و معاملات حقیقی با قیمتهای اعلامی اختلاف قابل توجهی دارد. قیمت مسکن در ماههای اخیر روند نزولی داشته و همچنان پتانسیل کاهش بیشتر نیز وجود دارد، زیرا فاصله میان قیمت واقعی و قیمت حبابی هنوز بسیار زیاد است.
سود بیش از ۳۰ درصدی در ساختوساز، حباب قیمتی ایجاد میکند
عقبایی گفت: ما نمیگوییم که قیمت مسکن نباید افزایش یابد، بلکه باید مشخص شود قیمت تمامشده ساخت یک واحد چقدر است و سازنده چه مقدار سود منطقی میتواند داشته باشد. به اعتقاد من، اگر سود سازنده بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در نظر گرفته شود، میتوان او را منصف بدانست؛ اما زمانی که سود از این رقم بالاتر میرود، بازار وارد حباب قیمتی میشود.
او اضافه کرد: با توجه به نرخ سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصد، میتوان گفت حباب بازار زمانی تخلیه میشود که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد؛ در حالی که در حال حاضر سود تولید و فروش مسکن بسیار بالاتر از این مقدار است؛ چه در تهران و چه در سایر شهرهای بزرگ.
محاسبه نادرست سهم زمین، یکی از دلایل جهش کاذب قیمت مسکن است
به گفته این کارشناس، هزینه متوسط تولید هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد میشود که البته ساختمانهای لوکس در این میان ملاک محاسبه نیستند. سهم زمین نیز باید در قیمت تمامشده بهصورت واقعی محاسبه شود، نه اینکه کل زمین به نام یک واحد نوشته شود.
عقبایی ادامه داد: برای نمونه، اگر زمینی به مساحت ۳۰۰ متر در قالب ۱۰ واحد آپارتمان ساخته شود، سهم هر واحد از زمین ۳۰ متر است، نه ۳۰۰ متر. بنابراین هنگام محاسبه قیمت تمامشده باید هزینه ساخت بهعلاوه سهم واقعی زمین و سود ۳۰ درصدی لحاظ شود. در حالی که در بازار کنونی، قیمتها بسیار بالاتر از این محاسبه واقعی است و همین نشان میدهد که حباب قیمتی هنوز تخلیه نشده است.
نگاه سوداگرانه اجازه تخلیه حباب قیمتی را نمیدهد
او با اشاره به اینکه نگاه سرمایهای در بازار مسکن، عامل اصلی تورم قیمتی است، اضافه کرد: سودجویان حاضر به سود ۲۰ تا ۳۰ درصدی نیستند و به دنبال دستیابی به سودهای کلان هستند. به همین دلیل بازار مسکن همواره از تعادل خارج میشود.
رئیس سابق اتحادیه املاک تأکید کرد: اگرچه مسکن کالایی کاملاً داخلی محسوب میشود و تحریمها یا مناقشات بینالمللی تأثیر مستقیمی بر آن ندارند، اما فضای روانی ناشی از تحولات سیاسی و اقتصادی در بازارهای موازی همچون ارز و طلا بر رفتار سرمایهگذاران در این بخش تأثیر میگذارد. افزایش قیمت دلار یا طلا اثرات روانی خود را به بازار مسکن منتقل میکند، چرا که مسکن در ایران دیگر یک کالای مصرفی نیست و به کالایی سرمایهای تبدیل شده است.
این کارشناس خاطرنشان کرد: در شرایط حال حاضر، به دلیل نبود تقاضای مؤثر، قدرت فروشندگان چندین برابر خریداران است و معاملات واقعی با قیمتهای اعلامشده تفاوتهای زیادی دارند. قیمت مسکن در ماههای اخیر روند کاهشی را تجربه کرده و ظرفیت کاهش بیشتر نیز وجود دارد، زیرا هنوز فاصله بین قیمت واقعی و قیمت حبابی بسیار زیاد است.
او گفت: در شرایط کنونی باید به سمت سیاستهایی برویم که مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی کشور باشد، زیرا تأثیر مستقیم تحریمها بر قیمت مسکن چندان محسوس نیست و بیشتر اثرات روانی ناشی از تحولات بینالمللی و بازارهای مشابه است که بر ذهنیت فعالان بازار مسکن مؤثر است.
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت: کنترلهایی که نهادهای نظارتی میتواند بر عملکرد بانکها و سوداگریهای بازار اعمال کند، میتواند در تنظیم رفتار بازار مؤثر باشد، اما متأسفانه برخی افراد در حوزه مسکن به جای نگاه ملی، از زاویه منافع صنفی یا شغلی خود اظهار نظر میکنند. موضوع مسکن مسئلهای ملی است و نباید منافع فردی یا گروهی بر آن غلبه کند.
قیمت واقعی مسکن را خریدار نه فروشنده تعیین میکند
عقبایی تصریح کرد: در وضعیت فعلی بازار، کف قیمت مسکن نه توسط فروشندگان، بلکه توسط خریداران تعیین میشود، زیرا قدرت خرید مردم کاهش یافته و قیمتهای اعلامی فروشندگان با قیمتهای واقعی موجود در معامله تفاوت دارد. به بیان سادهتر، قیمت مسکن به اندازه پولی است که خریدار حاضر به پرداخت آن است، نه مبلغی که فروشنده طلب میکند.
حجم معاملات به پایینترین سطح ۱۰ سال اخیر کاهش یافته است
او ادامه داد: بررسیهای میدانی نشان میدهد که روند قیمت مسکن در «کف بازار» نزولی است، زیرا کاهش قدرت خرید مردم و افت سرمایهگذاریهای جدید در این بخش به رکود بازار منجر شده است. هرچند آمارهای رسمی بانک مرکزی شاخصهای دیگری را برای ارزیابی تورم مسکن در نظر میگیرد، اما حقیقت این است که حجم معاملات در پایینترین درجه خود در دهه اخیر قرار دارد.
دولت باید با واگذاری زمین، هزینه ساخت مسکن را کاهش دهد
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: وضعیت فعلی بازار به شدت رکودی است، بهطوریکه تا پایان سال جاری نه ظرفیت افزایش قیمت وجود دارد و نه قدرت خرید مردم اجازه بالا رفتن قیمتها را میدهد، همچنین زیرساختهای اقتصادی کشور نیز چنین رشد قیمتی را حمایت نمیکند. هر گونه افزایش غیرمنطقی قیمتها تنها منجر به تشدید قفل و ایستایی بازار خواهد شد.
او ادامه داد: در حال حاضر، فروشندگان واقعی، واحدهای خود را با سودی منطقیتر عرضه میکنند و تولیدکنندگانی که واقعاً در حال ساخت هستند، حباب قیمتی را تا حدی کاهش دادهاند.
واقعیت بازار مسکن باید به طور شفاف بیان شود، نه با وعدههای غیرواقعی
رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: نباید مردم را در نگرانی نگه داشت و از طرفی نباید با وعدههای غیرواقعی، امیدهای بیپایه به مردم داده شود. واقعیت بازار مسکن باید به صورت شفاف بیان گردد و منافع صنفی یا جناحی نباید در تحلیلها دخالت داده شود.
او به وظیفه دولت در قانون اساسی برای تأمین مسکن مناسب برای تمامی دهکهای جامعه اشاره کرده و گفت: دولت باید با حمایت از انبوهسازان، واگذاری زمینها و کاهش هزینههای تمامشده، زمینه را برای عرضه مسکن مصرفی فراهم آورد تا بازار از حالت سرمایهای خارج شود.
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: چنین تغییر رویکردی تنها زمانی میسر است که تحرکات سوداگرانه و انداختن بار افزایش قیمتهای غیرمنطقی در دوش مردم از سوی برخی افراد و رسانهها متوقف گردد. مردم باید واقعیت را بدانند و نباید با تحلیلهای غیرحرفهای دچار نگرانی یا انتظارات نامعقول شوند.
سود بانکی ۲۰ درصد و سود مسکن ۳۰ درصد؛ مابقی صرفاً حباب است
در نهایت، عقبایی گفت: در شرایط کنونی که نرخ سود بانکی حدود ۱۸ تا ۲۰ درصد است، اگر نرخ سود تولید مسکن را حدود ۳۰ درصد در نظر بگیریم، اعداد بالاتر از این به معنای وجود حباب در بازار خواهد بود. بهطورکلی، سودهای بالاتر از این مقدار واقعی نیست و باید از بازار مسکن تخلیه شود تا این بازار به سمت تعادل و کارکرد مصرفی خود باز گردد.
کد خبر
۲۲۳۲۲۵
“`
