مبارزه مستاجران با بازار اجاره!
وضعیت بازار اجاره در مقایسه با سال گذشته دچار نوسانات کمتری شده است. با این حال، افزایش قیمت مسکن تأثیر مستقیمی بر اجاره بها گذاشته و شرایط مالی برای بسیاری از مستأجران را دشوار کرده است. یک مقام پیشین در وزارت راه و شهرسازی اخیراً اذعان کرده که دو سوم درآمد اجارهنشینها صرف پرداخت هزینه کرایه خانه میشود.
آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار نشان میدهد که در مرداد ۱۴۰۴، تورم نقطهای اجاره بها در شهرهای مختلف کشور به ۳۴.۶ درصد رسیده که این رقم در مقایسه با ۴۳ درصد سال گذشته، ۸.۴ درصد کاهش یافته است. تأثیر افت توان اقتصادی مستأجران و ثبات نسبی قیمت مسکن از جمله عوامل اصلی این کاهش تورم اجاره بها به شمار میآید.
به دنبال جهش قیمت مسکن در بازه زمانی ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، نرخهای رهن در مناطق میانی و برخی مناطق جنوبی تهران به مبالغ میلیاردی رسید. بررسی دفاتر مشاوران املاک و آگهیهای اجاره در سایتهای اینترنت نشان میدهد که در حال حاضر، بیشتر فایلهای اجاره واحدهای میانسال و قدیمی در تهران با نرخ رهنی بین یک تا دو میلیارد تومان عرضه میشود.
برای مثال، امروز یک آپارتمان ۷۰ متری در جنتآباد با عمربنای ۱۲ سال، که دارای پارکینگ، انباری و آسانسور است، به مبلغ یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان به فروش رهن کامل عرضه شده است.
همچنین، رهن کامل یک آپارتمان نوساز ۱۱۹ متری با دو اتاق خواب در محله سهروردی، ۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان قیمتگذاری شده است.
این ارقام در شرایطی مشاهده میشود که دو سال پیش خرید مسکن در تهران با مبالغ رهن و اجاره فعلی امکانپذیر بود.
طبق آمار رسمی بانک مرکزی، در شهریور ۱۴۰۰ میانگین قیمت هر متر مربع خانه در تهران ۳۱ میلیون تومان بوده که در مرداد ۱۴۰۳ به ۸۸.۵ میلیون تومان افزایش یافته است. اگرچه از آن زمان آمار جدیدی از قیمت مسکن در پایتخت منتشر نشده اما برخی برآوردهای غیررسمی نشان میدهد که این عدد به ۹۳ میلیون تومان رسیده است. در حالی که میزان رشد قیمت آپارتمان از ۱۷ درصد در سال گذشته به حدود ۵ درصد کاهش یافته، تورم اجاره بها به ۳۴ درصد رسیده است.
بنابراین، به نظر میرسد بازار اجاره در حال بازسازی و جبران عقبماندگیهای هفت سال اخیر است. تجربه نشان داده که زمانی که قیمت آپارتمانها شاهد جهش است، نرخ اجاره بها به کندی افزایش مییابد و در طول زمان خود را با قیمت مسکن تطبیق میدهد.
سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتگو با ایسنا درباره وضعیت کنونی بازار اجاره اظهار داشت: بیشتر قراردادهای اجاره از نوع تمدید هستند، چرا که مستأجران و مالکان به دلیل هزینههای جابهجایی و پرداخت کمیسیون به مشاوران املاک ترجیح میدهند قراردادها را تمدید نمایند.
وی ادامه داد: با توجه به عدم وجود آمار رسمی، برآورد میشود که نرخ اجاره در تهران بین ۲۵ تا ۳۵ درصد افزایش یافته که نشاندهنده رشد نسبت به سال گذشته است، اما نسبت به سالهایی که افزایشها بیش از ۵۰ درصد بوده، این رشد قابل توجهی نداشته است.
لطفی همچنین اشاره کرد که به دلیل افزایش بیرویه قیمتها، بازار مسکن در رکود قرار دارد و قیمتها در بخش فروش به ثبات رسیده است. وی به این نکته اشاره کرد که کاهش ۳۰ درصدی ادعا شده از سوی برخی افراد صحت ندارد. ممکن است برخی فروشندگان به دلیل نیاز مالی، قیمتهای خود را کاهش دهند اما نمیتوان گفت که این یک روند کلی در بازار است، زیرا با توجه به تورم تقریباً ۵۰ درصدی در نهادههای ساختمانی، فروش ارزان به نفع سازنده نخواهد بود.
وی همچنین خاطرنشان کرد که به خاطر فاکتورهای سیاسی و منطقهای، افراد کمتری به خرید ملک تمایل دارند و بیشتر به سمت سرمایهگذاری در دلار و طلا گرایش دارند. در حالی که بازار خودرو نیز در رکود است، اخیراً قیمت خودرو با افزایش مواجه شده است. لذا باید گفت ادعاهای مبنی بر افت شدید قیمت مسکن و خودرو به دلیل نبود مشتری نادرست است.
لطفی بر افزایش ۳۶ درصدی تورم عمومی تأکید کرده و خاطرنشان کرد که به دلیل افزایش قیمتها و دیدگاههای تورمی موجود در جامعه، بهطور نسبی، مالکان تمایل بیشتری به دریافت رهن دارند و مستأجران نیز حاضرند اجاره بیشتری بپردازند زیرا بر این باورند که پول در حال افت ارزش است و این منطقی به نظر میرسد.
براساس برخی برآوردها، در حال حاضر ۵۱ درصد از ساکنان شهر تهران مستأجر هستند که تقریباً دو سوم از درآمد آنها صرف پرداخت اجاره بها میشود. دولت در تلاش است برنامههایی را برای حمایت از مستأجران طراحی کند که شامل ارائه کمک ودیعه مسکن به مبلغ ۲۷۵ میلیون تومان در تهران و ۲۱۰ میلیون تومان در مراکز استانها، طرح مسکن استیجاری و تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره بها است. اما آمار بانک مرکزی درباره رشد ۳۴ درصدی نرخ اجاره بها در یک سال اخیر نشان میدهد که در عمل عمده مالکان از این عدد تبعیت نکردهاند.
طرح مسکن استیجاری و ساخت آپارتمانهایی با محوریت دولت برای ارائه به بازار مسکن سالهاست که توسط دولتهای مختلف مطرح شده اما هیچگاه به مرحله عملیاتی نرسیده است. به تازگی، دولت سیزدهم با الهام از کشورهایی نظیر کره جنوبی به این موضوع پرداخته و جزئیات طرح مسکن استیجاری را چهار روز پیش به تصویب وزارت راه و شهرسازی رسانده است.
این برنامه شامل دو مدل «تأمین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» برای زوجهای جوانی که در پنج سال اخیر ازدواج کردهاند، میباشد. در این طرح، از زمینها، املاک و داراییها و منابع وزارت راه و شهرسازی برای تأمین و عرضه مسکن استیجاری استفاده میشود و این واحدهای مسکونی بهصورت اجارهای و با اجارهبهای کمتر از نرخ بازار برای مدت زمان مشخصی به زوجهای جوان فاقد مسکن واگذار خواهد شد. تمرکز وزارتخانه بر عرضه واحدهای استیجاری در مقیاس کوچک با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع قرار دارد.
سیاست دولت به منظور بهبود وضعیت مستأجران و ساماندهی بازار اجاره در شرایطی دنبال میشود که کارشناسان معتقدند که تأثیرات چنین برنامههایی در میانمدت و بلندمدت خود را آشکار خواهد کرد، در حالی که مستأجران در کلانشهرهای ایران امروز با چالش اجاره خانههای میلیاردی مواجه هستند.
۲۱۷
