چشم‌انداز غیرمنتظره‌ای درباره آینده قیمت مسکن/ آیا اکنون بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در املاک است یا بهتر است برای کاهش قیمت‌ها صبر کنیم

خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، در میزگردی با عنوان «چشم‌انداز بازار مسکن» امروز (دوشنبه، ۱۴ مهر) به آثار قابل توجه تحولات اخیر در بازار مسکن اشاره کرده و بیان کرد: برای اتخاذ تصمیمات منطقی و اصولی لازم است که تحلیل‌های دقیقی از چشم‌انداز بازار مسکن انجام پذیرد تا تصمیمات بر پایه داده‌های واقعی شکل بگیرد.

جنگ ۱۲ روزه و اخبار غیرکارشناسی تاثیری بر بازار مسکن نداشته‌اند

وی افزود: از دو سال پیش، بازار مسکن با رکود شدیدی مواجه شده است. در پایان بهار سال گذشته، میزان رکود در این بازار دو برابر افزایش یافته و تعداد معاملات نسبت به سال قبل به نصف کاهش یافته است. نکته دیگر اینکه، جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تاثیر قابل توجهی بر آمار بازار مسکن نداشته و انتشار تحلیل‌های غیرکارشناسی و اخبار نگران‌کننده نتوانسته به کاهش قیمت‌ها منجر شود. به طور کلی، دستاورد خاصی به چشم نمی‌خورد و بازار مسکن هنوز با رکود دست و پنجه نرم می‌کند.

باقرپور تصریح کرد: رکود فعلی موجب انتقال سرمایه‌ها به سمت ارز و طلا شده و آثار آن بر نقدینگی و صنعت تولید مسکن مشهود است. صنعت ساختمان که محور اقتصادی کشور به شمار می‌آید، به دلیل ناترازی انرژی با کاهش تولید مواجه گردیده و این وضعیت به صنایع وابسته آسیب زده و نرخ بیکاری را افزایش داده است و تبعات اقتصادی و اجتماعی خاص خود را داراست.

سهل‌انگاری وزارت نیرو؛ زمین‌های مناسب برای ساخت مسکن کمیاب شده‌اند

این مدیر با ذکر چهار دلیل اصلی افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: اولاً، تولید واقعی مسکن در بهترین شرایط به حدود ۴۵۰ هزار واحد می‌رسد و رکود کنونی این رقم را به شدت کاهش می‌دهد که در میان‌مدت و بلندمدت شکاف عمیقی ایجاد خواهد کرد. دوماً، توسعه افقی شهرها به دلیل کوتاهی وزارت نیرو در توسعه زیرساخت‌ها با موانع جدی روبرو شده است و شرایط مناسب برای ساخت و ساز کمیاب شده است. سوم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی که به طور میانگین در یک سال اخیر حدود ۵۰ درصد بوده، فراتر از تورم عمومی کشور رفته و این موضوع موجب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن گردیده است. چهارم، بازارهای مختلف اقتصادی به صورت زمانی مرتبط با یکدیگر هستند و از آنجایی که بازار مسکن نسبت به ارز و طلا عقب مانده، در آینده به ناچار باید این شکاف جبران شود و قیمت‌ها به شاخص‌های واقعی نزدیک‌تر شوند.

آیا زمان مناسب خرید مسکن رسیده است؟

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی یادآور شد: با توجه به دلایل فوق، هرچند تعیین زمان دقیق برای جهش قیمت‌ها ممکن نیست، اما روندهای موجود حاکی از آن است که فشارهای عرضه و تقاضا و محدودیت در تولید و زمین‌های مناسب، بازار مسکن را در معرض نوسانات و افزایش قیمت‌ها قرار خواهد داد. توصیه ما به خانوارها این است که متقاضیان واقعی در حال حاضر فرصت مناسبی برای خرید مسکن دارند، چراکه پیش‌بینی زمان دقیق همرسانی قیمت‌ها دشوار است.

راهکار اصلی برای بازار مسکن، تولید مسکن‌های اقتصادی است

وی خاطرنشان کرد: هدف از برگزاری این قبیل میزگردها، ارائه راهکارهای عملی و عمیق است. از این رو، باید دولت و نهادهای مرتبط به صورت فعال وارد بازار مسکن شوند؛ زیرا رکود و نوسانات در این بازار می‌تواند موجب بحران‌های بزرگ اقتصادی گردد. بدون دخالت دولت، جریان مالی به این حوزه باز نخواهد گشت. اولین گام ضروری، ایجاد انبوه مسکن اقتصادی است.

باقرپور تأکید کرد: منظور از مسکن اقتصادی، واحدهای ۲۵ متری نیست، بلکه منظور پروژه‌هایی است که از نظر کمیت و قیمت، خانوار ایرانی با شرایط کنونی اقتصادی قادر به خرید آن باشد. همچنین بسیاری از نمایندگان مجلس و مسئولان با طرح مسکن اقتصادی ابراز موافقت کرده‌اند، اما متاسفانه برخی از کارشناسان که انتقادات می‌کنند، تجربه واقعی از مشکلات مسکن ندارند و پیشنهادات آنان به ساخت واحدهای ۴۰۰ یا ۵۰۰ متری محدود می‌شود که با شرایط واقعی بازار و توان خرید خانوار تطابق ندارد.

عملکرد ضعیف نظام بانکی در نهضت ملی مسکن

وی بر لزوم تسریع در اجرای طرح مسکن اقتصادی تأکید کرد: آمار رسمی نشان می‌دهد که مسئله جوانی جمعیت در معرض خطر قرار دارد و تولید مسکن اقتصادی صرفاً منتظر تصمیم‌گیری مسئولان برای تصویب قانون آن است. تصویب قانونی که بتواند فرآیند تولید مسکن را سهل و آسان کند، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. مدل‌های تأمین مالی مبتنی بر مردم باید تقویت شوند، چراکه عملکرد شبکه بانکی در نهضت ملی مسکن بسیار ضعیف بوده است.

طرح مسکن تدریجی با تایید وزارت تعاون وارد فاز اجرایی می‌شود

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی توضیح داد: زیرساخت‌های حقوقی و اقتصادی کشور باید برای تولید مسکن تقویت و حمایت شود. همکاری و جذب سرمایه‌های کوچک به سمت بازار تولید مسکن به جای بازارهای غیرمولد می‌تواند تأثیرات مثبت بسیاری داشته باشد. از سوی دیگر، مدل مسکن تدریجی در بخش تعاون اقتصاد کشور مطرح شده است و با تأیید معاون وزیر تعاون، امکان هم‌افزایی بازار سرمایه و مصرف در تولید و عرضه مسکن برای مستاجران فراهم خواهد شد.

وی افزود: متأسفانه وضع بحران‌های ناشی از جنگ و خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن موجب تأخیر در اجرای این مدل شده است. به منظور تقویت تولید مسکن، باید زیرساخت‌های نظارتی و مشارکتی تقویت گردند.

باقرپور خاطرنشان کرد: طبق فرمایشات مقام معظم رهبری در فروردین سال جاری مبنی بر لزوم حمایت و حفاظت از سرمایه‌های مردم، این الگو راهنمای ماست. در همین راستا، سامانه جامع نظارت بر تعاونی‌ها با همکاری اتحادیه عمرانی و وزارت تعاون در حال طراحی است تا سوءاستفاده‌های پیشین از تعاونی‌های غیرمعتبر به طور کامل منتفی گردد و مردم بتوانند سرمایه‌های خود را در محیطی امن مدیریت کنند.

قانون پیش‌فروش مسکن باید اصلاح شود

این مقام مسئول تصریح کرد: نیاز به بازنگری و به‌روزرسانی قانون پیش‌فروش مسکن احساس می‌شود. این قانون که در دهه ۸۰ بررسی و در سال ۱۳۸۹ ابلاغ گردید، با شرایط اقتصادی کنونی سازگار نبوده و عملاً اجرایی نیست. ادامه اجرای آن بدون اصلاح، موجب ظهور مجرمینی خواهد شد که پروژه‌ها را به سختی پیش می‌برند.

وی افزود: این اقدام می‌تواند به تولید مسکن مطمئن و پایدار یاری رساند و در عین حفظ حقوق مردم، بازار را از رکود و آسیب‌های غیرمولد رهایی بخشد. همچنین قانون جهش تولید مسکن، دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی را ملزم می‌نمود تا املاک بلاتکلیف خود که قابلیت ساخت و ساز دارند را به وزارت راه و شهرسازی منتقل نمایند و حتی اسناد آن به نام این وزارتخانه ثبت شود.

زمین‌های تأمین شده برای قانون جهش مسکن در کجاست؟

باقرپور اظهار داشت: در ابتدای تصویب قانون، وزارت راه دولت سیزدهم اعلام نمود که برای ۴ میلیون واحد مسکونی زمین‌های مستعد ساخت تأمین گردیده است. این امر نشان می‌دهد که ماده ۱۰ قانون باید بستر لازم را فراهم می‌نمود و بیش از ۶ میلیون تقاضا برای نهضت ملی مسکن ثبت شد که حدود ۱.۵ میلیون از متقاضیان پذیرفته شدند. اکنون اگر از آن روز تا کنون حتی یک سانتی‌متر به این زمین‌ها افزوده نشده باشد، باید در حال حاضر به اندازه ۲.۵ میلیون واحد زمین مازاد وجود داشته باشد. باید پرسید این زمین‌ها کجا هستند و چرا هیچ طرحی برای آنها تعریف نشده و در اختیار سازندگان قرار نمی‌گیرد.

حذف یا کاهش عوارض ساخت، سبب افزایش انگیزه تولید مسکن می‌شود

وی گفت: اقدام ضروری بعدی حذف یا کاهش عوارض ساخت و ساز و هزینه‌های نظارت است. اگر شهرداری‌ها عوارض صدور مجوز را به طور موقت متوقف کنند و دستگاه‌های نظارتی هزینه‌های سنگین خود را کاهش دهند، انگیزه لازم برای بازگشت سازندگان به بازار ایجاد خواهد شد. صدور پروانه باید به شکل عملیاتی و واقعی صورت گیرد؛ به طوری که سازنده بتواند پس از دو ماه بدون مشکل، ساخت و ساز را آغاز کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی عنوان کرد: متأسفانه بسیاری از سازندگان و سرمایه‌های فعال در بازار مسکن کشور، به همراه سرمایه‌های خود از کشور خارج گردیده و در کشورهای همسایه با نقدشوندگی بهتر، سهولت در ساخت و ثبات قیمتی مشغول به فعالیت هستند. برای احیای انگیزه در این بازار، ضروری است که سازندگان داخلی مجدداً به تولید مسکن بازگشته و از رکود و کاهش عرضه جلوگیری شود.

مسکن استیجاری با قیمت‌های کنونی به لحاظ اقتصادی توجیهی ندارد

باقرپور تأکید کرد: با توجه به قیمت‌های فعلی زمین، مصالح و نرخ استهلاک، مسکن استیجاری هیچ توجیه اقتصادی ندارد و راهکار این است که زمین رایگان برای تولید مسکن استیجاری تخصیص داده شود تا سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و تعاونی در تولید این نوع مسکن جذب گردد. همچنین در حوزه مسکن کارگری، بسیاری از شهرک‌های صنعتی زیرساخت‌های کاملی دارند، اما بروکراسی اداری و موانع تغییر کاربری به توقف طرح‌ها منجر شده است.

منابع مالی مسکن کارگری به سادگی قابل تأمین است

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی ادامه داد: سکونت کارگران در نزدیکی محل کارشان نه تنها مشکل تأمین نیروی کار را حل می‌کند، بلکه به بهبود معیشت کارگران و تاثیرات مثبت اجتماعی، فرهنگی و خانوادگی منجر می‌شود. منابع مالی برای این مسکن‌ها می‌تواند از بازار سرمایه و همچنین توسط کارفرماها تأمین شود، به شرطی که مشوق‌هایی نظیر معافیت مالیاتی و بیمه‌ای وجود داشته باشد.

قصور وزارت نیرو و دولت‌های پیشین، دلیل ناترازی مسکن و کمبود زیرساخت‌هاست

باقرپور اظهار داشت: ناترازی موجود در مسکن به سهل‌انگاری وزارت نیرو و دولت‌های قبلی برمی‌گردد و زیرساخت‌های لازم برای توسعه شهرها بر اساس نیاز و جمعیت موجود ایجاد نشده است. ضروری است تکالیف فوری و عملیاتی برای وزارت نیرو تعیین گردد تا ناترازی انرژی حل و زیرساخت‌ها تأمین شود.

وی افزود: مدیریت منابع آب نیز از نقاط ضعف عمده است که سال‌ها نادیده گرفته شده و موجب ایجاد محدودیت‌های غیرضروری در ساخت‌وساز گردیده است. تمرکززدایی و انتقال بخشی از دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها به استان‌ها می‌تواند فشارها را از روی تهران کاهش داده و به توسعه ساخت‌وساز در مناطق دیگر کشور کمک کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی در پایان گفت: امیدواریم با بکارگیری راهکارهای نوآورانه مدیران دولتی، بازار مسکن از این چالش و بحران خارج شود؛ بحرانی که نه تنها مردم را تحت تأثیر قرار داده، بلکه می‌تواند مشکلات و مسائل اقتصادی و اجتماعی زیادی را نیز برای دولت به همراه داشته باشد.