رکود بی‌سابقه در بازار مسکن تهران؛ میانگین قیمت‌ها دیگر فاقد مفهوم آماری است
بازار مسکن در تهران مدتی است که در یکی از عمیق‌ترین رکودهای تاریخ خود به‌سر می‌برد. این رکود نه تنها میزان معاملات را به پایین‌ترین سطح در دهه اخیر رسانده، بلکه به‌طور موثر سنجش میانگین قیمت را نیز بی‌اعتبار کرده است.
بر اساس خبری از تسنیم، طبق آخرین آمارهای منتشرشده توسط وزارت راه و شهرسازی، پیشتر بازار به‌طور میانگین ماهانه بین ۷ تا ۸ هزار معامله مسکن انجام می‌داد. اما در نیمه دوم سال ۱۴۰۲، تعداد معاملات ثبت‌شده در بازار مسکن تهران میان ۳ تا ۴ هزار معامله در ماه نوسان داشته است، در حالی که امروز تعداد این معاملات به کمتر از ۱۰۰۰ فقره در هر ماه رسیده است. این کاهش چشمگیر، به گفته کارشناسان، می‌تواند تبعات سنگینی برای اقتصاد ملی به همراه داشته باشد.
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، در این راستا بیان کرده که آمارهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان‌دهنده آن است که در برخی از ماه‌ها، تعداد معاملات حتی به ۴۰۰ فقره کاهش یافته است. این کاهش بی‌سابقه نه تنها نشان‌دهنده رکود عمیق است، بلکه باعث شده ابزارهای آماری برای سنجش قیمت مسکن عملاً کارایی خود را از دست دهند.
او ادامه داد: با توجه به افت شدید معاملات، میانگین قیمت‌ها به شدت تحت تأثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار گرفته است. به عنوان مثال، در یک ماه خاص، بیش از ۱۵۰ معامله از مجموع ۷۰۰ معامله به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک ناحیه خاص ارتباط داشت که در نتیجه، میانگین قیمتی آن ماه به‌طور غیرطبیعی تغییر یافته است.
او تصریح کرد: از آن‌جا که در ماه‌های بعد، چنین حجمی از معاملات در آن ناحیه ثبت نگردید، در این شرایط، سطح متوسط قیمت به شدت تحت تأثیر عوامل گمراه‌کننده قرار می‌گیرد و میانگین بهای معاملات به‌منظور اعلام متوسط قیمت مسکن در سطح شهر به‌طوری که از نظر آماری قابل اتکا باشد، دیگر درست نبوده و نمی‌توان به آن اعتماد کرد.
به گفته وی، تمامی اطلاعات موجود پس از چند مرحله پردازش و تصفیه به مرکز آمار و بانک مرکزی ارسال شده، اما این نهادها به دلیل اندازه ناکافی داده‌ها و نگرانی از ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار، از انتشار آن جلوگیری کرده‌اند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تأکید نمود: واقعیت این است که اگرچه با داده‌های موجود می‌توانیم تخمین‌هایی از قیمت‌ها داشته باشیم و روند کلی بازار قابل شناسایی است، اما اتکای به این اطلاعات برای اعلام متوسط قیمت معاملات مسکن در تهران از منظر统计学 نمی‌تواند معتبر باشد.
بر اساس گزارش تسنیم، بازار مسکن در وضعیتی به این رکود عمیق رسیده که از یک طرف خریداران به دلیل کاهش شدید توان خرید قادر به ورود به بازار نیستند و از طرف دیگر، بعضی از فروشندگان نیز به امید استقرار شرایط اقتصادی، حاضر به عرضه واقعی نیستند.
نتیجه این وضعیت، ایجاد بازاری بی‌جان و آماری فاقد اعتبار است. ادامه این روند ممکن است شرایط را به سوی ایجاد یک بحران ساختاری در اقتصاد مسکن و صنایع مرتبط با آن سوق دهد.
حسین عبده‌تبریزی، کارشناس اقتصادی و استاد دانشگاه، اوایل ماه جاری به رکود بازار اشاره کرد و گفت: مسکن به عنوان کالایی با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی گران، در شرایط عدم ثبات سیاسی، خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران تمایل ورود به این بازار را از دست می‌دهند.
او توضیح داد: نااطمینانی درباره آینده، ترس از آسیب دیدن دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید و ابهام در مورد ثبات اقتصادی، همه دست به دست هم می‌دهند تا تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن کاهش یابد.
او افزود: عدم اطمینان سیاسی و نهادی، به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی حساس‌تر و حقوق مالکیت در آن‌ها ضعیف‌تر است، به‌طور معناداری رکود بازار مسکن را تشدید می‌کند. در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند.
این کارشناس مسکن اشاره کرد که “تقاضای معلق” یکی از نشانه‌های رکود در بازارهایی با ریسک بالا است که منجر به قفل شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه تولید و عرضه می‌شود.
عبده‌تبریزی با تأکید بر این که رکود مسکن به‌دلیل ویژگی‌های بلندمدت، غیرسیال و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً مزمن و خسته‌کننده باقی می‌ماند، ادامه داد: برخلاف بازار بورس که روزانه اطلاعات و قیمت‌ها به‌روز می‌شوند، بازار مسکن اطلاعات رسمی و به‌روز ندارد و به همین دلیل، عمق رکود گاهی از دید سیاست‌گذاران پنهان می‌ماند. اما این رکود اثرات خود را بر صنایعی همچون ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده به‌وضوح نمایان می‌سازد.
وی افزود: در شرایط کنونی، سرمایه‌گذاران ملکی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به شدت دشوار شده، حجم معاملات افت معناداری داشته و تخفیف‌های قابل توجه هم تضمینی برای تبدیل املاک به نقدینگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است ماه‌ها و حتی یک تا دو سال به طول بینجامد، اما نباید آن را با کاهش دائمی ارزش دارایی‌ها اشتباه گرفت.
او تأکید کرد: سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌طور طبیعی بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در پایین‌ترین سطح بازار به زیان‌های جبران‌ناپذیر منجر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، که تعدادشان در ایران هنوز محدود است، باید بر همین اساس مدیریت شوند و دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کرده و ساختار سرمایه‌گذاری خود را برای دوره‌ای بلندمدت تنظیم نمایند.
۲۱۷
