کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن در بازار؟!/ غیبی: خریداران واقعی بازار مسکن در همین لحظه اقدام کنند

منصور غیبی در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن اظهار داشت: جنگ تحمیلی دوازده روزه تأثیر عمیقی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر عوامل داخلی و خارجی اقتصادی که بر این حوزه اثرگذار هستند، افزایش تعداد جمعیت و ورود جوانان به حوزه تقاضا، ضرورت توسعه ساختمان‌سازی و بهبود زیرساخت‌ها را به‌طور طبیعی بار می‌آورد. اما اگر از این مباحث عبور کنیم، مهم‌ترین مسئله فعلی، فشار روانی است که باعث ایجاد بلاتکلیفی و عدم اقدام در مردم شده است.

مهر به‌نقل از او ادامه داد: این وضعیت محدود به عرصه مسکن نیست و سایر بخش‌های اقتصادی نیز تحت تأثیر بار روانی قرار گرفته‌اند. از این رو، ضروری است که دولت نسبت به تعدیل این بار روانی در جامعه اقدام نماید. تا زمانی که تعادل روانی که بتواند احساس ثبات و اطمینان را در مردم برقرار کند، برقرار نشود، هیچ اقدام جدی از سمت مردم در حوزه‌های اقتصادی، از جمله بازار مسکن، انجام نخواهد شد.

غیبی افزود: در حال حاضر، یک وقفه کلی در تفکر و روان مردم ایجاد شده است که هر گونه فعالیت اقتصادی را مختل کرده و این وضعیت، تحلیلات فنی و آماری را بی‌اثر کرده است. جالب توجه است که این حس منفی ناشی از عدم فعالیت اقتصادی توسط مردم، سبب بروز رکودی شده که گاهی به‌اشتباه با کاهش قیمت یکسان تصور می‌شود.

او ادامه داد: به تازگی رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که در برخی از مناطق شمالی تهران، قیمت‌ها تا متری ۸۰ میلیون تومان و به میزان ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است، اما خودش تصریح کرده که هیچ گونه عدد و رقمی از این کاهش در سیستم رسمی ثبت نشده است. بنابراین، این ادعاها نمی‌تواند به‌عنوان مبنای معتبر تلقی شود و بیشتر شبیه یک بازی روانی و رسانه‌ای است که نتایج آن به اختلال در تعادل بازار مسکن می‌انجامد.

غیبی یادآور شد: زمانی که بازار مسکن رکود کند، سهم زیادی از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد است، به حالت سکون و وقفه درمی‌آید. این امر تأثیرات منفی بر کلیه زنجیره‌های مربوطه، از جمله تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساختمان‌سازی و صدور پروانه فعالیت‌های نظام مهندسی خواهد گذاشت. این شرایط نه تنها به نفع دولت نیست، بلکه دولت نیز نباید از این وضعیت شادمان باشد و فکر کند که بر بازار مسکن کنترل دارد.

او افزود: باورهای عمومی مبنی بر اینکه قیمت مسکن به میزان ۱۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته و این را به عملکرد دولت نسبت می‌دهند، در حقیقت می‌تواند پی‌آمدهای رکود تورمی را به همراه داشته باشد. همان‌گونه که مدیران صنفی نیز اشاره کرده‌اند، در بازار نشانه‌ای از تثبیت قیمت موجود نیست و تنها اثر روانی بر ذهن مردم حاکم است که نتیجه‌ای جز رکود در اقتصاد مسکن ندارد.

این تحلیل‌گر بازار مسکن تأکید کرد: وقایع اخیر، فضایی از بی‌تحرکی و سکوت را در عرصه‌های اقتصادی، بخصوص مسکن، به ارمغان آورده است. هر چند، دولت هیچ اقدامی برای زنده کردن و تقویت این حوزه در شرایط بحرانی انجام نداده و متضرر نهایی این وضعیت، خود دولت خواهد بود. اگر تولید ثروت و گردش سرمایه در این بخش متوقف شود، تبعات آن در دیگر بخش‌های اقتصادی نیز خود را نشان می‌دهد و این نابسامانی بدترین شرایطی است که می‌توان در آن قرار گرفت.

غیبی تصریح کرد: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان می‌دهد که متوسط صدور پروانه و فرآیند ساختمان‌سازی به نسبت سال مشابه قبل بیش از ۳۰ درصد افزایش داشته که نشان‌دهنده تداوم فعالیت‌های ساختمانی پیش از شروع جنگ است. اما بدترین بخش این گزارش به سال ۱۴۰۴ مربوط می‌شود که پروانه‌های صادرشده در پایین‌ترین سطح، منجر به اجرا و پیشرفت پروژه‌ها شده‌اند.

او ادامه داد: این وضعیت نشان‌دهنده این است که به‌دلیل تورم و تنش‌های ناشی از جنگ، سرمایه‌گذاری‌های جدید یا خریدهای پیش‌خرید از سوی مردم شکل نگرفته و جامعه به‌وضوح به سمت بی‌علاقگی واقعی نسبت به فعالیت اقتصادی در حوزه مسکن رفته است. اگر سیاست‌گذاران اقتصادی به سرعت برای این معضل، تدابیر حمایتی، اجرایی و اورژانسی اتخاذ نکنند، این رکود مانند ته‌نشینی که در کف دریاچه ارومیه انباشته شده، عمق بازار مسکن را کاهش خواهد داد و موجب تبخیر سرمایه‌ها از این حوزه می‌شود.

غیبی ادامه داد: در نهایت، پیامدهای این اقدامات موجب ایجاد رکود و سپس رکود تورمی خواهد شد که با فضاسازی رسانه‌ای، به‌ویژه در شبکه‌های اجتماعی، القا می‌شود که تا حداکثر ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش قیمت ممکن است و از خرید و سرمایه‌گذاری مردم جلوگیری می‌کند. در چنین شرایطی، با کوچک‌ترین تغییر اقتصادی یا سیاستی، سرمایه‌گذاران کلان و خریداران بزرگ به بازار ورود می‌کنند، در حالی که مصرف‌کننده‌ای که به امید کاهش قیمت از خرید صرف نظر کرده، مجبور می‌شود ملک را از واسطه‌ها و سوداگران تهیه کند.

وی اظهار داشت: تجربه‌های سال‌های گذشته نشان داده است که بازار مسکن پس از چند سال رکود ناگهان با جهش قیمتی مواجه می‌شود و در نهایت، مصرف‌کننده‌ای که منتظر کاهش شدید قیمت‌ها مانده، متحمل بیشترین خسارت خواهد شد.

تنظیم منطقی قیمت نوسازها، کلید اصلی در کنترل بازار مسکن است

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اهمیت هزینه تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز به‌عنوان شاخص اصلی تعیین قیمت سایر واحدهای مسکونی در یک منطقه، خاطرنشان کرد: زمانی که سیاست‌گذاران حوزه مسکن، علیرغم این‌که وزارت راه و شهرسازی یا دیگر نهادهای ذی‌ربط، بازاری رهاشده ایجاد می‌کنند و هزینه تمام‌شده محصول، به‌طور مثال به ازای هر متر در یک منطقه به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد، این هزینه به‌طور طبیعی مبنای تعیین قیمت واحدهای مسکونی با سنین مختلف در همان منطقه قرار خواهد گرفت.

او افزود: بر این اساس، وقتی قیمت تمام‌شده برای یک سازنده ۱۲۰ میلیون تومان به‌ازای هر متر باشد، این رقم تعیین‌کننده هزینه واحدهای پنج‌ساله یا دوساله خواهد بود و در نتیجه، بازه‌ای از ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در آن منطقه شکل می‌گیرد. بنابراین اگر دولت به‌دنبال کنترل بازار مسکن است، باید بر روی قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز در هر منطقه متمرکز و برنامه‌ریزی کند.

غیبی تأکید کرد: دولت باید مشخص کند که چه نوع مصالح و خدماتی ارائه می‌شود، عوارض دریافتی از سازندگان چه میزان است و قیمت سیمان و دیگر نهاده‌های تولید چگونه تعیین می‌شوند. تمامی این عوامل، بسته قیمتی نهایی آپارتمان نوساز را تشکیل می‌دهد و اگر این بسته به‌صورت منطقی و با پشتیبانی کامل مستقر شود، مردم خواهند دید که قیمت نوساز ۱۰۰ میلیون تومان است و واحد پنج‌ساله را با ۸۰ میلیون تومان می‌توان خریداری کرد.

کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن یک خیال باطل است

او اضافه کرد: مشکل اساسی ما در مفتوح ماندن بازار در بخش قیمت تمام‌شده نوسازها نهفته است. به همین دلیل، این سوال مطرح می‌شود که افرادی که انتظار سقوط ۶۰ درصدی قیمت‌ها را دارند، بر مبنای کدام منطق اقتصادی به این نتیجه رسیده‌اند؟ مگر آنکه این تحلیل‌ها صرفاً بر اساس اخبار نادرست یا اطلاعات مربوط به شرایط خاص برخی مناطق باشد که ارتباطی با بازار مسکن کشور ندارد.

این کارشناس بازار مسکن در خصوص پیش‌بینی آینده این بازار گفت: بازار مسکن همواره از چنین فضاها و انتظارات غیرواقعی عبور می‌کند. آنچه آینده این بازار را مشخص می‌نماید، واقعیت‌های اقتصادی کشور است. اگر روند اقتصادی کشور با واقعیت‌های رسانه‌ای و روانی که در جامعه شکل گرفته، همسو نباشد، بازار به‌تدریج خود را بهبود خواهد داد و قیمت‌ها براساس شاخص قیمت تمام‌شده نوسازها در مناطق مختلف تعیین خواهند شد.

غیبی اعلام کرد: در نهایت، این واقعیت‌ها موجب خواهد شد که بازار پس از خروج از حالت تدافعی و رسیدن به آرامش، با افزایش تقاضا روبه‌رو گردد. انباشت تقاضا که در حال حاضر در انتظار تعیین تکلیف بازار قرار دارد، ممکن است در آینده حتی منجر به حرکت قیمت‌ها به سمت بالا شود؛ زیرا در آن زمان، تقاضا به‌طور قابل‌توجهی افزایش می‌یابد.

او به رفتار خریداران واقعی و مصرف‌کنندگان مسکن اشاره کرد و گفت: همواره دیده شده است که این گروه در انتظار هستند تا واقعیت‌های قیمتی ملک مشخص شود و پس از آن اقدام به خرید نمایند، اما معمولاً این تأخیر زمانی به وقوع می‌پیوندد که بازار در مسیر افزایش قیمت قرار دارد.

خریداران واقعی بازار مسکن؛ همین حالا به بازار بیایید

این کارشناس بازار مسکن افزوده است: در شرایط کنونی که زمان مذاکره، بازدید از فایل‌های مختلف، تعیین شرایط پرداخت مناسب و حتی انجام تهاتر بین ملک‌های پایین‌دست و بالادست وجود دارد، بسیاری از مصرف‌کنندگان از خرید صرف‌نظر کرده و خرید خود را به تعویق می‌اندازند.

غیبی در پایان توصیه کرد: به مصرف‌کنندگانی که هم‌اکنون توان خرید دارند، پیشنهاد می‌شود که در شرایط فعلی وارد بازار شوند؛ زیرا انتظار طولانی‌مدت به زیان آنها تمام خواهد شد. مصرف‌کنندگان بر خلاف سرمایه‌گذاران به‌دنبال کسب سود نیستند، بنابراین ورود به دوره‌ای که بازار آرام است و امکان انتخاب بهتری وجود دارد، به مراتب منطقی‌تر از خرید در دوره‌ای است که قیمت‌ها در بالاترین سطح خود قرار دارند؛ دوره‌ای که نه تنها ملک مطلوبی در دسترس نخواهد بود، بلکه قیمت تمام‌شده نیز با معیارهای مورد نظر خریدار تطابق نخواهد داشت.

۲۲۳۲۲۵