خریداران ملک غایب شدند/ آیا بازار مسکن دچار رکود شده است
مریم فکری: سقوط ناگهانی و محسوس در عرصه خرید و فروش مسکن، تجربه‌ای است که در این روزها به‌وضوح در بازار مسکن مشاهده می‌شود. فعالان این حوزه و سازندگان از یکی از شدیدترین و عمیق‌ترین دوران رکود در بازار سخن به میان می‌آورند و مشاوران املاک نیز به این نکته اشاره می‌کنند که به جز ارائه خدمات رهن و اجاره، عملاً فعالیت‌های خرید و فروش به حالت تعلیق درآمده است.
از آنجایی که بازار مسکن در تابستان سال گذشته هم با رکود سنگینی مواجه بود، اما در تابستان جاری این رکود به مراتب شدیدتر شده است و برخی گزارش‌ها غیررسمی از کاهش ۳۰ تا ۴۰ درصدی حجم معاملات خبر می‌دهند. بررسی‌های اولیه نشان‌دهنده آن است که هم عرضه و هم تقاضای خرید به پایین‌ترین سطح خود در سال‌های اخیر رسیده است.
در این شرایط، کارشناسان بر این باورند که حتی اگر طی سال‌های اخیر بازار مسکن تحت تأثیر رکودی کهنه قرار داشته، اما خطر جنگ تأثیرات این رکود را به‌خصوص در پایتخت تشدید کرده است.
به عقیده آنها، سرمایه‌گذاران ملکی باید در این زمان با واقع‌گرایی به وضعیت بازار بنگرند. فروش املاک به شدت دشوار شده و حجم معاملات به طرز چشمگیری کاهش یافته، در حالی که تخفیف‌های سنگین نیز نمی‌تواند تضمینی برای نقدشوندگی به‌حساب آید. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است برای ماه‌ها یا حتی چند سال ادامه پیدا کند، اما نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
خرید و فروش واقعی محدود شده است
در این اوضاع، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران درباره وضعیت بازار می‌گوید: در سال ۱۴۰۴ تحولات خاصی در بازار مسکن رخ نداد، اما درآمد مردم به شدت کاهش یافته و قدرت پرداخت اجاره‌بها نیز به شکل قابل توجهی پایین آمده است.
به نظر او، در جنگ ۱۲ روزه اخیر تحولی در منطقه به وقوع نپیوسته که به‌طور مستقیم تأثیر بر بازار ملک بگذارد؛ چراکه رکود چندساله حاضر هنوز هم دلیل اصلی وضعیت کنونی است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه می‌دهد: مطابق رصد بازرسان اتحادیه در ۲۰ منطقه از تهران، کاهش قیمت بین ۳۰ تا ۴۰ درصد و در برخی از مناطق به ۱۰ تا ۵۰ درصد رسیده است. با این حال، خرید و فروش واقعی بسیار محدود است و اعداد و ارقام ذکر شده هنوز در سامانه معاملات به ثبت نرسیده‌اند.
گودرزی مثالی می‌زند و می‌گوید: در منطقه ۲، واحدهایی که قبلاً به قیمت ۳۸۰ میلیون تومان عرضه می‌شدند، اکنون با قیمتی نزدیک به ۳۰۰ میلیون تومان در دسترس قرار گرفته‌اند که نشان‌دهنده کاهش ۸۰ میلیونی است. در برخی نقاط شمالی، کاهش قیمت بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی نیز کاهش کمتری مشاهده شده است.
او همچنین به میزان پوشش قیمتی مسکن در تهران از طریق وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی اشاره می‌کند و بیان می‌دارد که با چنین تسهیلاتی، می‌توان حدود ۱۲ متر مسکن تهیه کرد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطرنشان می‌کند: زمان میانگین خانه‌دار شدن در تهران به حدود ۸۰ سال رسیده و این قابل توجه است که اکنون تقریباً نیمی از درآمد مستاجران صرف اجاره‌بها می‌شود و اگر کسی بخواهد خانه‌ای به قیمت ۵ تا ۶ میلیارد تومان بخرد، باید حدود ۸۰ سال نسبت به پس‌انداز اقدام کند.
اقتصاد مسکن ایست کرد؟
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن نیز به وضعیت موجود اشاره کرده و می‌گوید: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیرات قابل‌توجهی بر اوضاع بازار مسکن داشته است. علاوه بر دلایل گوناگون اقتصادی، عواملی نظیر افزایش جمعیت و ورود جوانان به بخش تقاضا، نیاز به توسعه ساخت‌وساز و زیرساخت‌ها را به دنبال دارند. اما اگر این موارد را کنار بگذاریم، مهم‌ترین عامل کنونی بار روانی است که سبب سردرگمی و عدم اقدام در بین مردم شده است.
او ادامه می‌دهد: این وضعیت تنها به اقتصاد مسکن محدود نیست، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی نیز تحت تأثیر این بار روانی قرار دارند. از این رو ضروری است دولت برای کاهش این فشار روانی تلاش کند. تا زمانی که این تعادل روانی به وجود نیاید و مردم احساس ثبات و اعتماد نکنند، اقدامی مؤثر در زمینه‌های اقتصادی همچون بازار مسکن تحقق نخواهد یافت.
غیبی تأکید می‌کند: در حال حاضر تعلیق کلی در ذهن و روح مردم برقرار است که باعث کندی هر گونه فعالیت اقتصادی شده است و این واقعیت تحلیل‌ها و داده‌های فنی را بی‌معنا کرده است. جالب آنکه این ابهامات از سوی مردم، رکود جدیدی را به وجود آورده که به غلط با کاهش قیمت معادل‌سازی می‌شود.
او همچنین به این نکته اشاره می‌کند که رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که در برخی مناطق شمالی تهران، قیمت‌ها تا متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است، اما خود او نیز تصریح کرده که هیچ کدام از این ارقام در سامانه رسمی ثبت نشده است. بنابراین این ادعاها به عنوان معیار قابل‌اعتمادی به شمار نمی‌رود.
غیبی خاطرنشان می‌کند: زمانی که اقتصاد مسکن از تحرک بازبماند، قسمت زیادی از اقتصاد ملی که سهمی ۱۲ تا ۱۳ درصدی دارد، دچار سکون می‌شود. این وضعیت تمامی زنجیره‌های مرتبط، اعم از تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت‌وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را به صورت زنجیره‌ای به حالت تعلیق در می‌آورد. چنین وضعیتی نه تنها به نفع دولت نیست، بلکه دولت نیز نباید از این امر خوشحال باشد و تصور کند که کنترل بازار مسکن را در دست دارد.
او تصریح می‌کند: چنین پیش‌فرض‌های عمومی مبنی بر کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع دامی است که ممکن است منجر به بروز رکود تورمی شود. همان‌طور که مدیران صنفی نیز تأکید کرده‌اند، قیمتی مشخص و پایدار در بازار وجود ندارد و فقط تأثیرات روانی در ذهن مردم جاری است که هیچ نتیجه‌ای جز رکود برای اقتصاد مسکن به ارمغان نمی‌آورد.
این کارشناس بازار مسکن تأکید می‌کند: وقایع اخیر، فضای ذهنی بی‌تحرکی و عدم اقدام را در سایر حوزه‌های اقتصادی، به ویژه مسکن، به وجود آورده است. از این رو، دولت هیچ تدبیری برای احیای این بخش در شرایط بحرانی اتخاذ نکرده و آسیب‌های عمده متوجه خود دولت خواهد بود. زمانیکه تولید ثروت و جریان سرمایه در این زیربخش متوقف شود، آثار آن به دیگر بخش‌های اقتصادی نیز منتقل خواهد شد و این بدترین وضعیتی است که ممکن است در آن قرار بگیریم.
غیبی اشاره می‌کند: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان‌دهنده رشد بیش از ۳۰ درصدی در صدور پروانه و فرایند ساخت و ساز نسبت به سال گذشته است که نشان‌دهنده تداوم فعالیت‌های ساختمانی پیش از آغاز جنگ می‌باشد. اما بدترین بخش این گزارش به سال ۱۴۰۴ ارتباط دارد که در آن پروانه‌های صادرشده به کمترین سطح منجر به اجرایی شدن و پیشرفت پروژه‌ها رسیده‌اند.
زمان خرید خانه هست یا نه؟
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن نیز در مورد وضعیت این بازار در سال جاری می‌گوید: به نظر می‌رسد که رکود بازار مسکن همچنان در ادامه خواهد بود؛ البته رکود به معنای این نیست که تقاضا به‌طور کامل از بین رفته است. سازندگان باید به‌طور هوشمندانه عمل کنند و هر ملکی را بدون مد نظر قرار دادن نیازهای واقعی بازار نسازند.
این کارشناس به کاهش تقاضا در بازار اشاره کرده و می‌افزاید: با این حال، هنوز هم مقدار کمی تقاضا وجود دارد و طراحی‌ها باید متناسب با مشخصات و نیازهای واقعی بازار انجام شود تا شرایط مناسبی برای شرکت‌هایی که تمایل به ادامه فعالیت دارند، فراهم گردد.
ایلاتی همچنین در مورد ورود خریداران مصرفی به بازار بیان می‌کند: توصیه مداوم ما این بوده است که هرگاه بازار فرصت ورود مناسب را ایجاد کرد، خریداران مصرفی باید از این فرصت بهره‌برداری کنند. افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری یا فعالیت‌های مالی هستند، شرایط متفاوتی خواهند داشت.
این کارشناس در ادامه می‌گوید: زمانی که بازار در روند نزولی قرار دارد و قیمت‌ها کاهش یافته‌اند، خریداران مصرفی نباید این فرصت را از دست بدهند، چراکه ممکن است شرایط تغییر کند و زمان خرید از دست برود.
ایلاتی در مورد ورود سرمایه‌گذاران به این بازار توصیه می‌کند: شرایط سرمایه‌گذاری اکنون متفاوت است؛ در حال حاضر وضعیت بازار به گونه‌ای است که اگر کسی بخواهد ملکی را با هدف خرید و فروش تهیه کند، هیچ تضمینی برای درآمدزایی وجود ندارد به‌خاطر رکود حاکم بر بازار و کاهش معاملات. همچنین ممکن است فرصتی مناسب برای سرمایه‌گذاری فراهم شود، اما خروج از این بازار ممکن است دشوار باشد.
۲۲۳۲۲۵
