بازار مسکن در شرایط رکود شدید/امکان کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی محتمل است
آرمان زارعی: در حال حاضر، تابستان ۱۴۰۴ در وضعیت کنونی خود به نقطه‌ای رسیده که بازار اجاره مسکن، با افزایش تاریخی قیمت‌ها، به یکی از داغ‌ترین و پرمسأله‌ترین موضوعات اقتصادی در کشور تبدیل گشته است.
براساس گزارش‌های میدانی از مناطق مختلف پایتخت، اجاره بها در مناطق با میانگین قیمت نیز به ارقام ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه رسیده است؛ رقمی که برای بسیاری از خانواده‌ها، به‌ویژه قشر کارگر و اقشار کم‌درآمد، عملاً غیرقابل تأمین به شمار می‌آید. در کنار افزایش نرخ اجاره، شاهد کاهش قدرت خرید خانوارها و تشدید نابرابری در دسترسی به مسکن هستیم.
تنش آفرینی در مسئله اجاره‌نشینی در سال جاری منحصر به کلان‌شهر تهران نیست و چالش‌های مشابهی در بسیاری از شهرهای بزرگ کشور نیز مستأجران را آزار می‌دهد. این افزایش قیمت‌ها، کمبود عرضه و عدم کنترل مؤثر در شرایط کنونی به بار نشسته است. در عین حال، بازار معاملات مسکن نیز دچار رکود عمیقی شده، رکودی که تأثیرات آن نه‌تنها در سمت تقاضا بلکه در بخش تولید و عرضه نیز به وضوح مشهود است.
برخی کارشناسان بر این باورند که اقداماتی همچون وضع مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای و پرداخت وام ودیعه مسکن نتوانسته‌اند تاثیر مشخصی بر کاهش تنش‌های بازار بگذارند. علاوه بر این، نرخ بالای بهره بانکی، کاهش سطح پس‌انداز خانوار، ضعف در نظام اعطای تسهیلات و خارج شدن نیروی کار مهاجر از صنعت ساخت‌وساز، از جمله عوامل تشدیدکننده رکود و فشاری در بازار مسکن به شمار می‌آیند. در چنین فضایی، فقدان داده‌های آماری به‌روز از نهادهایی مانند بانک مرکزی، وزارت راه و مرکز آمار نیز تحلیل دقیق وضعیت بازار را با چالش مواجه کرده است.
در ادامه، مهدی سلطان‌محمدی، تحلیل‌گر بازار مسکن، در تشریح وضع کنونی بازار در تابستان ۱۴۰۴، از استمرار رکود شدید در بخش خرید و افزایش فشار بر مستأجران خبر داد. وی با تقسیم‌بندی بازار به دو قسمت فروش و اجاره، بیان داشت: «باید میان بحث فروش و اجاره تمایز قائل شویم زیرا این دو در کوتاه‌مدت همبستگی چندانی ندارند. در بعضی از سال‌ها ممکن است نرخ اجاره به شدت افزایش یابد در حالی که قیمت فروش مسکن تغییر چندانی نداشته باشد و یا بالعکس.»
او افزود: «نوسانات در بازار اجاره معمولاً کمتر محسوس است و بیشتر تابع تورم کلی است، هرچند که قیمت مسکن نیز تأثیرگذار است، ولی در کوتاه‌مدت، تورم نقش کلیدی دارد. به این ترتیب می‌توان انتظار داشت که همان تورمی که در چند سال اخیر در حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده، در نرخ اجاره نیز خودش را نمایان کند.»
سلطان‌محمدی در ادامه خاطرنشان کرد: «وضعیت فروش مسکن با مسائل مختلفی مواجه است. بخشی از تقاضا مربوط به مصرف خانوارها و بخشی دیگر به سرمایه‌گذاری تعلق دارد که همین موضوع سبب پیچیدگی بیشتری در بازار می‌شود.»
وی با اشاره به رکود جاری اظهار داشت: «هم‌اکنون بازار در حال تجربه یک رکود نسبی است که این رکود هم شامل تولید مسکن می‌شود و هم تقاضا. حجم ساختمان‌های جدید، میزان سرمایه‌گذاری و پیشرفت پروژه‌ها کاهش یافته است. متأسفانه، عملاً در هر سال شاهد افت تولید مسکن بوده‌ایم و این میزان به هیچ وجه پاسخگوی تقاضا نخواهد بود.»
بیشتر بخوانید؛
اتفاق عجیب در بازار مسکن
توقف در بازار صنعت مسکن
سلطان‌محمدی با اشاره به کاهش شدید توان خرید خریداران گفت: «عدم رشد درآمد ملی در دهه گذشته موجب تضعیف پس‌انداز خانوارها شده است. سیستم بانکی نیز در موقعیتی نیست که بتواند وام مؤثری را ارائه دهد. به همین دلیل، توان خریداران برای ورود به بازار پایین آمده و تمام این عوامل منجر به رکود می‌شوند.»
این تحلیل‌گر با تأکید بر اینکه نمی‌توان نوسانات کوتاه‌مدت را به‌طور دقیق تفسیر کرد، تصریح نمود: «بازار مسکن به اندازه طلا و ارز نیست که روز به روز تغییر کند. این بازار روندی کند دارد و برای مشاهده نوسانات به حداقل دو ماه زمان نیاز است. معمولاً ابتدا حجم معاملات کاهش می‌یابد و پس از مدت‌زمانی، فروشندگان متوجه می‌شوند که نمی‌توانند با قیمت‌های فعلی فروش داشته باشند و در آن لحظه است که قیمت‌ها به تدریج تعدیل می‌شوند.»
او در ادامه بر مدنظر قرار دادن ریسک‌های سیاسی و اقتصادی تأکید کرد و گفت: «با افزایش ریسک، سرمایه‌ها به سمت دارایی‌هایی جذب می‌شوند که قابلیت نقدشوندگی بهتری دارند. به‌طور طبیعی، مسکن جزء دارایی‌هایی نیست که به راحتی نقد شود. از این رو، وقتی عدم اطمینان افزایش می‌یابد، سرمایه‌گذاران تمایلی به ورود به بازار مسکن ندارند.»
سلطان‌محمدی همچنین به موضوع نرخ سود بانکی اشاره کرد و گفت: «افزایش نرخ بهره هم عاملی بسیار مهم به شمار می‌آید. اکنون بانک‌ها سودهای بالایی را پرداخت می‌کنند و صندوق‌های درآمد ثابت نیز بیش از ۳۰ درصد سود دارند. وقتی فرد می‌تواند به راحتی سودی با این اندازه کسب کند، طبیعی است که کمتر به بازار هزینه‌گیر مسکن ورود کند.»
او همچنین به افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل کمبود نیروی کار مهاجر اشاره کرد و اظهار داشت: «بیش از ۵۰ درصد نیروی کار ساختمان ساز را مهاجران افغان تشکیل می‌دادند. با خروج آنها، هزینه‌های ساخت به طور قابل ملاحظه‌ای افزایش یافته است. بسیاری از این کارگران به عنوان کارگران ساده شناخته می‌شدند و جایگزینی آنها نسبتاً آسان بود، اما هم‌اکنون کارگران ماهر نیز در میان مهاجرین حضور دارند و جایگزینی آنها به این سادگی نخواهد بود. تا زمانی که نیروی کار داخلی به‌طور مطلوب تربیت نشود، قطعاً هزینه‌های ساخت‌وساز در بالاترین سطح باقی خواهد ماند.
او همچنین از توقف انتشار آمارهای رسمی انتقاد کرد و گفت: «متأسفانه در سال گذشته، نهادهایی مانند وزارت راه، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران روند نشر داده‌های بازار مسکن را متوقف کرده‌اند. بنابراین، ما اطلاعات دقیقی از وضعیت بازار نداریم و بیشتر به مشاهدات شخصی و میدانی اتکا می‌کنیم.»
سلطان‌محمدی با اشاره به تحولات سیاسی اخیر تأکید کرد: «تحرکات اسرائیل در ایران موجب توقف معاملات مسکن شده است. اینکه این وضعیت تا چه زمانی ادامه یابد مبتنی بر شرایط سیاسی آتی خواهد بود، اما به‌طور قطع می‌توان گفت که بازار در شرایط رکود به‌سر می‌برد و در ماه‌های آتی یا قیمت‌ها ثابت باقی خواهند ماند یا ممکن است کمی کاهش یابند.»
او در مورد افزایش اجاره بها در مناطق مختلف پایتخت گفت: «اجاره، مشابه هر پدیده اقتصادی، تابعی از عرضه و تقاضاست. نمی‌توان با ابزارهای قانونی این موضوع را کنترل کرد. وقتی نرخ‌ها را پایین نگه دارید، عرضه به‌طور محسوسی کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه، نرخ اجاره در محدوده‌ای متعادل می‌شود که عرضه و تقاضا با هم برابری داشته باشند. دخالت دولت تأثیر چندانی ندارد، شاید در نرخ‌های قدیمی توانایی تأثیرگذاری داشته باشد، اما در نرخ‌های جدید عملاً کار چندانی نمی‌توان صورت داد.»
او همچنین به حقایق کارگران اشاره کرد و گفت: «با وجود اینکه حقوق کارگران زیر ۱۵ میلیون تومان است، طبیعی است که این قشر به سختی می‌توانند در مناطق مرکزی شهر خانه اجاره کنند. برخی از آنها به حاشیه شهر عزیمت می‌کنند و عده‌ای دیگر در مکان‌های غیرمتعارف مانند کارگاه‌ها، کارخانه‌ها و حتی روستاهای مجاور زندگی می‌کنند.»
او ادامه داد: «افغان‌های مهاجر پیش از این بخش عمده‌ای از نیروی کار را تأمین می‌کردند، اما چون خانواده‌هایشان معمولاً در حاشیه شهر و محل کار قرار داشتند، فشار زیادی بر بازار اجاره نمی‌گذارند. حالا با خروج آنان، کارگر ایرانی باید جایگزین شود و این تغییر به معنای افزایش دستمزدها و در نهایت افزایش هزینه‌های کل مسکن خواهد بود.»
سلطان‌محمدی در خصوص طرح‌های دولتی بیان کرد: «از همان ابتدا نباید انتظار داشت که سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای یا تسهیلات ودیعه اثر خاصی داشته باشند. کارشناسان بارها تأکید کرده‌اند که بازار اجاره تنها با افزایش عرضه می‌تواند تنظیم شود، نه با مداخلات اداری و دستوری.»
وی در پایان درباره شانس خانه‌دار شدن افراد تازه‌وارد به بازار مسکن بیان داشت: «این موضوع به‌شدت بعید به‌نظر می‌رسد. این موضوع تنها مختص ایران نیست، بلکه در بسیاری از کشورهای دیگر نیز طبقه متوسط قادر به خرید مسکن نیست. البته در کشورهایی نظیر آمریکا و کانادا، شرایط برای خانه‌دار شدن کمی بهتر به نظر می‌رسد چرا که منابع مالی و تسهیلات بانکی به‌راحتی در دسترس هستند، اما در ایران، دستیابی به تسهیلات به‌مراتب دشوارتر است.»
او با اشاره به تغییر در ساختار خانوادگی و افزایش امید به زندگی افزود: «در گذشته، فرد معمولاً با ارثی از پدر قادر به صاحب‌خانه شدن بود. اما امروز، به دلیل افزایش سن امید به زندگی، دیگر کسی نمی‌تواند برای خرید مسکن روی ارث حساب کند.
۲۲۳۲۲۴
