ایستایی در صنعت ساخت و ساز/ بازار مسکن در دام تقاضای بلاتکلیف گرفتار شده است

بازار املاک که پیش‌ازاین با رکودهای مکرر مواجه بود، در حال حاضر، به‌دلیل تحولات سیاسی، جنگ‌های اخیر و ناپایداری‌های اقتصادی، به وضعیتی از توقف کامل رسیده است؛ به‌طوری که هیچ خریداری حاضر به ورود به این بازار نیست و سرمایه‌گذاری‌ها نیز به شدت کاهش یافته است. این گزارش، با تکیه بر نظرات کارشناسان و اعضای انجمن انبوه‌سازان استان تهران، جنبه‌های مختلف این بحران را به تحلیل می‌کشد؛ از مسدود شدن معاملات و ناکامی دولت در اجرای سیاست‌های حمایتی تا تغییر در مدل تقاضا و پتانسیل فرصت‌های نهفته در شرایط کنونی.

توقف در صنعت ساختمان

به نقل از تسنیم، حجت عزیزی، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به وضعیت صنعت ساختمان در دوران پساجنگ و موضوع سرمایه‌گذاری در این حوزه، بیان کرد: بخش ساختمان بیش از هر چیز به امنیت نیازمند است. تحریم‌ها، این صنعت را به سمت رکود سوق داده و با تأثیر بر دیگر بخش‌های اقتصادی، بازار را با بحران کمبود سرمایه و کاهش خریداران مواجه کرده است.

این مقام در انجمن انبوه‌سازان تأکید کرد: در چنین شرایطی نمی‌توان از سرمایه‌گذاران یا خریداران انتظار داشت که به بازار مسکن پا بگذارند.

عزیزی همچنین افزود: این صنعت نه تنها در وضعیت رکود، بلکه به مرحله «توقف» رسیده است؛ چراکه حتی در دوره‌های رکود نیز معاملاتی صورت می‌گرفت، اما در حال حاضر، تمامی این معاملات به کلی متوقف شده است.

وی در خصوص فرصت‌های انتظاری برای سرمایه‌گذاران گفت: با توجه به تسهیلات ویژه‌ای که شهرداری‌ها برای سازندگان در نظر گرفته‌اند، به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود که به سمت ظرفیت‌سازی در این حوزه گام بردارند.

عزیزی اضافه کرد: افرادی که هم‌اکنون اقدام به خرید ملک و زمین، اخذ مجوز و مشارکت در ساخت املاک می‌کنند، در واقع برندگان حقیقی این بازار خواهند بود.

وی به خریداران و مصرف‌کنندگان نیز توصیه کرد: در حال حاضر، خرید ساختمان‌های لوکس به‌دلیل قیمت‌های زیر واقعی آن، برای خریداران سودآور خواهد بود.

نایب رئیس پیشین نظام مهندسی ساختمان استان تهران خاطرنشان کرد: همچنین خرید اقساطی واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس در حاشیه شهرها، به ویژه پروژه‌های ریزمتراژ انبوه‌سازی تحت شرط‌های اقساطی و استفاده از وام‌های دولتی برای خریداران سودآور است.

با وجود رکود شدید در بازار مسکن، برخی از کارشناسان معتقدند که هنوز فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری هدفمند در این حوزه وجود دارد. تغییر در الگوی تقاضا، افزایش مهاجرت به شهرها و نیاز روزافزون به واحدهای کوچک‌مقیاس می‌تواند برای فعالان این بازار، راه تازه‌ای بگشاید.

پروژه‌های حمایتی دیگر جاذبه‌ای برای سرمایه‌گذار ندارند

حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، وضعیت رکود بازار مسکن را ادامه‌دار توصیف کرد و گفت: پس از وقایع اخیر، از جمله جنگ ایران و اسرائیل، قیمت مسکن در برخی نقاط کشور کاهش یافته است. در برخی فایل‌های فروش در شمال تهران، کاهش قیمت تا ۳۰ درصد گزارش شده است که نشانه‌ای از ادامه رکود است.

این عضو انجمن انبوه‌سازان بیان کرد: رکود کنونی به عوامل گوناگونی برمی‌گردد؛ از جمله نرخ بالای تورم که تقاضا را کاهش داده و خرید در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داده است. از سویی، نوسانات ارزی ممکن است هزینه‌های مصالح ساختمانی را افزایش دهد و این بی‌ثباتی، میل به سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد.

وی ادامه داد: تحولات سیاسی و اقتصادی تأثیر مستقیمی بر رکود بازار مسکن دارند. ناپایداری سیاسی، توانایی پیش‌بینی شرایط آینده را دشوارتر کرده و بر سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز تأثیر گذاشته است. تحریم‌ها نیز با کاهش درآمدهای ارزی، قدرت دولت برای حمایت از پروژه‌های عمرانی را تضعیف کرده‌اند.

بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان تغییر سبک زندگی و افزایش مهاجرت به شهرها افزود: در حال حاضر، با تقاضای بیشتری برای واحدهای کوچک و اقتصادی مواجه‌ایم. خانواده‌های تک‌نفره به دنبال مسکن‌های کوچک هستند، اما تعداد این واحدها در بازار به حد کافی نیست.

وی اظهار داشت: سرمایه‌گذاری در مسکن هنوز در برخی شهرهای کشور معقول است و در مناطقی مانند تهران که همچنان تقاضای مسکن بالا است، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز واحدهای تجاری و آپارتمان‌های کوچک و اقتصادی نیز امری جذاب به شمار می‌رود. همچنین، مناطقی که زیرساخت‌های جدیدی دارند یا مکان‌های گردشگری و بافت‌های فرسوده، می‌توانند در صورت نوسازی، درآمدزایی مناسبی داشته باشند.

رجبی درباره پروژه‌های مسکن حمایتی بیان کرد: به دلیل بدهی‌های معوق دولت به پیمانکاران، تغییر مشخصات واحدها و کاهش بهره‌وری، تمایل فعالان بخش خصوصی برای ورود به این پروژه‌ها به شدت کاهش یافته است.

وی بیان کرد: تورم، تأخیر در تحویل واحدها و ناتوانی متقاضیان در پرداخت اقساط، همگی در کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش مؤثر بوده است. همچنین عدم همکاری در ارائه تسهیلات پروژه‌های نهضت ملی از دیگر موانع مؤثر بر این رکود است.

عضو انجمن انبوه‌سازان تهران با تأکید بر لزوم تنظیم سیاست‌های جامع و پایدار از سوی دولت، تصریح کرد: این سیاست‌ها باید به‌صورت بلندمدت و با هدف توسعه پایدار برنامه‌ریزی شوند. دولت لازم است با ارائه تسهیلات مالی و یارانه مستقیم به خریداران کم‌درآمد، به آن‌ها کمک کند تا قدرت خرید خود را افزایش دهند.

وی افزود: یکی از بزرگ‌ترین موانع فرایند ساخت‌وساز، بروکراسی پیچیده و تأخیر در صدور مجوزهاست. تسهیل این فرایند اداری می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری را در بخش خصوصی تقویت کند.

توسعه شهرک‌های صنعتی و مسکونی توسط بخش خصوصی

رجبی در انتها ضمن اشاره به امکانات فنی و تخصصی بالای فعالان حوزه مسکن کشور گفت: بسیاری از کشورهای همسایه خواهان جذب نیروهای متخصص ایرانی در پروژه‌های عمرانی خود هستند. اگر دولت سیاست‌های حمایتی لازم را ارائه دهد، بخش خصوصی می‌تواند در پروژه‌هایی مانند ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی به‌صورت فعال مشارکت کند. واگذاری زمین‌های دولتی به بخش خصوصی برای توسعه مسکن، می‌تواند یکی از گام‌های موثر برای بازپس‌گیری رونق به بازار باشد.

رکود در بازار مسکن و ناکارآمدی طرح‌های حمایتی باعث کاهش انگیزه انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری شده است. عدم وجود سیاست‌های شفاف، تورم و بروکراسی سنگین از جمله موانعی هستند که روند اجرای پروژه‌های دولتی را کند کرده‌اند.

در این زمینه، حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، نظرات خود را درباره چالش‌های کنونی و راهکارهای برون‌رفت از رکود در حوزه مسکن حمایتی ارائه می‌دهد.

سرمایه‌گذاران از عدم ثبات هراس دارند

این عضو انجمن انبوه سازان استان تهران تأکید کرد: یکی از سیاست‌های وزارت راه، حمایت از قشر کم‌درآمد از طریق طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن است، اما این سیاست در عمل با چالش‌های قابل توجهی مواجه است.

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: بسیاری از افراد واجدشرایط نتوانسته‌اند در سامانه نهضت ملی ثبت‌نام کنند و حتی پس از ثبت‌نام، اطلاعات روشنی در اختیارشان قرار نگرفته است. حتی افرادی که اقساط خود را سر موقع پرداخت کرده‌اند نیز نمی‌دانند کی صاحب خانه خواهند شد.

وی ادامه داد: قراردادهای امضا شده در طرح نهضت ملی مسکن به‌دلیل عدم شفافیت و عدم تطابق نرخ آنها با واقعیت‌های اقتصادی و شرایط تورم فعلی، با مشکلات جدی مواجه شده و باعث کاهش سرعت پروژه‌های حمایتی گشته است. بنابراین، نیاز به بازنگری در این قراردادها و سیاست‌ها برای بهبود روند ساخت ضروری به نظر می‌رسد.

وی، نقش انبوه‌سازان را در پیشبرد طرح‌های مسکن مهم دانسته و گفت: انبوه‌ساز برای انجام کار باید زمین دریافت کند، مشارکت کند، طراحی انجام دهد، مجوز بگیرد و در نهایت واحدها را بسازد و به بهره‌بردار تحویل دهد. تحت شرایط کنونی و بلاتکلیفی حاکم بر فضای اقتصادی و سیاسی، به‌ویژه با در نظر گرفتن وضعیت نامشخص جنگ و آتش‌بس، سرمایه‌گذاران به‌سمت بازار با احتیاط بیشتری حرکت می‌کنند.

محتشم خاطر نشان کرد: سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به‌شدت تحت تأثیر قرار گرفته است، اما اگر پروژه‌ای به انبوه‌سازان واگذار شود، با استقبال مواجه خواهد شد. ساخت واحدهای کوچک‌متراژ اقدام مثبتی است، مشروط به اینکه با اصول فنی و مقررات لازم در زمینه ساخت مسکن هماهنگ باشد. همچنین سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده به خاطر وجود مشوق‌ها، از لحاظ اقتصادی توجیه پذیر است.

وی در ادامه به عوامل مؤثر بر سرمایه‌گذاری پایدار در صنعت ساختمان اشاره کرد و یادآور شد: سرمایه‌گذار در ابتدا به بازگشت سرمایه‌اش توجه دارد. ازاین‌رو، سرمایه‌گذاری باید در مناطقی انجام شود که از لحاظ اقتصادی جذاب باشد. به‌طور مثال، در کلان‌شهرها و مناطق مرفه آن‌ها، هنوز مسکن از جاذبه بالایی برخوردار است.

محتشم در انتهای صحبت‌هایش عنوان کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی هدفش خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد است، نباید شورای عالی معماری و شهرسازی اجازه دهد تا شهرداری‌ها در مناطق پر تراکم شهر، تراکم فروشی کنند که این کار نظم زندگی شهری را بر هم می‌زند. سیاست‌گذاری باید متناسب با ظرفیت‌های هر شهر انجام گیرد. علاوه بر این، با توجه به اوضاع نامشخص فعلی، ساخت‌وساز باید در مناطقی انجام شود که دور از خطرات جنگ بوده و تقاضای واقعی برای خرید وجود داشته باشد.

بازار مسکن در وضعیت “تقاضای معلق” به سر می‌برد

در ادامه، حسین عبد تبریزی، یک اقتصاددان و استاد دانشگاه، با نگاهی تحلیلی به تأثیر بی‌ثباتی سیاسی و نااطمینانی اقتصادی بر بازار مسکن، به دلایل گسترش رکود در این بخش می‌پردازد.

این استاد دانشگاه بر این باور است که مسکن کالایی است که برای سرمایه‌گذاری بلندمدت طراحی شده و با نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی کلانی است. به همین سبب، در زمان بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران علاقه خود را به ورود به بازار از دست می‌دهند.

وی بیان کرد: نااطمینانی نسبت به آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا وضع مالیات‌های جدید و ابهام در خصوص ثبات اقتصادی همگی به‌طور هم‌زمان موجب کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری برای مسکن می‌گردند.

این اقتصاددان افزود: عدم اطمینان سیاسی و نهادی به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت شکننده‌تری دارند، رکود در بازار مسکن را به‌طور معنا‌داری تشدید می‌کند.

عبد تبریزی گفت: در شرایطی که خطر کشور افزایش می‌یابد، هر دو دسته از متقاضیان اصلی مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند.

او همچنین بیان کرد: «تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای با ریسک بالا است و منجر به قفل‌شدن معاملات و رکود در کل چرخه تولید و عرضه می‌شود.

وی تأکید کرد: رکود در بازار مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، ماندگار و وابسته به ساختارهای اعتباری، به‌صورت مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند. به‌خلاف بازار سرمایه که داده‌ها و قیمت‌ها به‌طور روزانه ثبت و پایش می‌شوند، در بازار مسکن اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به همین خاطر عمق رکود، گاه از چشم سیاست‌گذاران نیز مخفی می‌ماند. اما در واقع، این رکود تأثیرات خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده به‌روشنی نشان می‌دهد.

این اقتصاددان افزود: سرمایه‌گذاران ملکی در حال حاضر باید با واقع‌گرایی به بازار نگاه کنند. فروش ملک به‌طرز چشمگیری دشوار شده، حجم معاملات به‌شدت کاهش یافته و تخفیف‌های قابل توجهی هم تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی، ممکن است مدت‌ها ادامه یابد، اما نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی‌ها اشتباه گرفته شود.

عبد تبریزی اضافه کرد: سرمایه‌گذاری در مسکن به‌طور ذاتی بلندمدت است و تصمیمات هیجانی در کف بازار معمولاً به زیان‌های جبران‌ناپذیری منجر می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه مسکن هم که تعداد آن‌ها در ایران هنوز محدود است، باید طبق همین منطق مدیریت شوند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتابزده پرهیز کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای دوره طولانی‌تر تنظیم نمایند.

۲۱۷