بازار مسکن در کم‌تحرک‌ترین فصل

رکود حاکم بر بازار مسکن به مرحله‌ای بی‌نظیر وارد شده است. از یک‌سو، توان خرید افرادی که در جستجوی مسکن هستند، به طرز چشمگیری کاهش یافته و از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و رکود ناشی از پیامدهای جنگ، سازندگان و مالکان املاک را از فروش واحدهای مسکونی منصرف کرده است.

به نقل از جهان صنعت، سرمایه‌گذاران به واسطه کاهش نقدشوندگی بازار مسکن، به سمت گزینه‌های دیگری روی آورده‌اند و تقاضا برای سرمایه‌گذاری در موادی همچون ارز و طلا، که دارای نقدشوندگی بالاتری هستند، افزایش یافته است. خریداران نیز می‌گویند که قیمت‌ها کماکان بالا بوده و هزینه‌های جانبی اضافی مانند کمیسیون‌های غیرقانونی و مالیات بر ارزش افزوده، توانایی مالی آن‌ها برای خرید را بیش از پیش محدود کرده است.

به نظر می‌رسد بخشی از رکود و بی‌نظمی در بازار مسکن ناشی از روان‌شناسی اجتماعی و جو حاکم در جامعه بود، تا واقعیات آماری. به عنوان نمونه، مسأله خروج گسترده کارگران خارجی شاغل در بازار مسکن و جایگزینی کارگران ایرانی، به یکی از موضوعات داغ و چالش‌برانگیز روز تبدیل شده است. کارشناسان و سازندگان مدعی هستند که این اقدام دولت منجر به افزایش ناگهانی هزینه‌ها و ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن می‌شود. اما رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران می‌گوید که هزینه نهایی مسکن به دو بخش اصلی تقسیم می‌شود: زمین و عوارض (که تقریباً ۶۵ درصد از کل هزینه را تشکیل می‌دهد) و بخش ساخت‌وساز که تقریباً ۳۵ درصد باقی‌مانده را شامل می‌شود. از این ۳۵ درصد، نزدیک به ۳۰ درصد به حقوق و دستمزد مربوط می‌شود و از این مقدار نیز ۳۰ درصد متعلق به اتباع خارجی است که عمدتاً کارگران ساده هستند. اگر فرض کنیم که تمامی این کارگران خارجی غیرمجاز بوده و از کشور خارج شوند و نیروی کار ایرانی جایگزین آن‌ها شود که ۳۰ درصد بیشتر دستمزد دریافت کند، تأثیر نهایی بر روی هزینه ساخت تنها حدود یک درصد خواهد بود؛ بنابراین نمی‌توان ادعا کرد که خروج کارگران خارجی عامل افزایش قیمت مسکن است، زیرا افزایش یک درصدی، در مقایسه با نوسانات روزمره قیمت مصالحی مانند سیمان، تیرآهن و فولاد، عدد چندان قابل توجهی نیست.

این روزها در بازار مشاوره‌های مالی، بحث‌های داغی در جریان است؛ برخی از کارشناسان حوزه مسکن و سرمایه‌گذاری به مردم پیشنهاد می‌دهند که در صورتی که نیاز به خرید مسکن دارند، هم‌اکنون اقدام کنند؛ اما اگر هدفشان سرمایه‌گذاری است، بهتر است به بازارهای جایگزین مانند طلا و ارز روی آورند، چرا که احتمال رکود طولانی‌مدت در بازار ملک وجود دارد. با این حال، گزارش‌های میدانی و مصاحبه با چند خریدار ملک نشان می‌دهد که اوضاع چیز دیگری است. یکی از خریدارانی که با هدف سرمایه‌گذاری به دنبال ملکی کوچک در منطقه ۱۰ تهران است، تأکید می‌کند که واقعیت بازار آنطور که گفته می‌شود نیست و قیمت‌ها تفاوت چندانی با گذشته ندارند. او می‌گوید که فروشندگانی که در بازار فعالیت دارند، عمدتاً با نیاز مالی روبرو هستند و این باعث شده تا خریداران فضای بیشتری برای چانه‌زنی داشته باشند. اما به‌طور کلی، قیمت‌ها به شدت بالا هستند؛ یک منزل ۱۰ ساله بدون پارکینگ و آسانسور در این منطقه قیمت‌هایی معادل ۷۵ میلیون تومان در هر متر مربع دارد. در حالی که آپارتمان‌های نوساز به قیمتی بیش از ۱۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسند. پرداخت این مبالغ برای بسیاری از مردم امکان‌پذیر نیست، و در این وضعیت رکود، اگر قیمت‌ها افزایش بیشتری یابد، اوضاع بسیار دشوار خواهد شد. یکی از مشاوران املاک که در بلوار بریانک تهران فعالیت می‌کند، تصریح می‌کند: «ما خودمان می‌دانیم که حق کمیسیون یک درصد نیست، اما چاره‌ای جز دریافت این مبلغ نداریم. در شرایط کنونی ما شاید در هر ماه تنها دو یا سه معامله بیشتر انجام ندهیم. کیست که هزینه اجاره مغازه و مصارف زندگی را برای ما تأمین کند؟ ما به خریداران قول تخفیف می‌دهیم و در واقع، فروشندگان و خریداران بالاخره این مبلغ را پرداخت می‌کنند.

رکود موجود در خرید و فروش مسکن، کسب‌وکار مشاورین املاک را به شدت تحت تاثیر قرار داده است. مدت‌هاست که آمار رسمی معاملات از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر نشده و مشخص نیست روزانه چه تعداد معامله مسکن در کشور انجام می‌شود. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که معاملات مسکن به یکی از کم‌رمق‌ترین فصول خود رسیده است. بر اساس آمارهای غیررسمی، معاملات در بعضی مناطق تا ۸۰ درصد کاهش یافته است. به همین دلیل، اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده است که حق کمیسیون بنگاه‌ها باید دو برابر شود تا بتوان کمبود درآمد این قشر را در دوره رکود کنونی جبران کرد. نکته قابل توجه این است که با وجود نرخ قانونی که حق کمیسیون بنگاه‌های املاک در قراردادهای خرید و فروش را ۲۵ صدم درصد از هر کدام از طرفین تعیین کرده است، مشاورین املاک یک درصد از هر طرف دریافت می‌کنند. رقمی که با توجه به قیمت‌های بالا در معاملات، به یک بار مالی سنگین برای طرفین، به ویژه خریداران تبدیل می‌شود. پیش از نمونه، برای خرید یک واحد ۵ میلیارد تومانی، باید ۵۰ میلیون تومان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت کنید که این مقدار جدا از مالیات تحصیلی است.

به نظر می‌رسد در صورت ادامه شرایط کنونی، بازار مسکن برای مدتی به ثبات نخواهد رسید. فروشندگان در انتظار افزایش قیمت مسکن و خروج از فاز رکود هستند، در حالی که خریداران با این قیمت‌ها قادر به خرید نیستند. سرمایه‌گذاران نیز در حال دوری از بازار مسکن هستند و خرید طلا و ارز را ترجیح می‌دهند. در چنین شرایطی، همه چیز به بهبود و اصلاحات اساسی در سیاست‌های اقتصادی کلان و افزایش قدرت خرید مردم وابسته است. مسکن حق عمومی است که باید از دسته‌بندی «کالای سرمایه‌ای» خارج شده و در دسترس افراد نیازمند به سرپناه قرار گیرد. به عبارتی دیگر، خرید مسکن نباید به یک آرزو تبدیل شود.

۲۱۷