تحلیل یک کارشناس از آینده قیمت مسکن تا پایان سال/ آیا قیمت مسکن همچنان در حال کاهش است؟
مستندات مربوط به فروش واحدهای مسکونی نشان‌دهنده کاهش قیمت در برخی از این واحدها می‌باشد، به‌گونه‌ای که این واحدها به تعبیر رایج “زیر قیمت” عرضه شده‌اند. کارشناسان بر این باورند که بازار مسکن هم‌اکنون دوره حساس و خاصی را پس از دوران جنگ تجربه می‌کند. در حالی که در طول تقریبا یک دهه، قیمت مسکن به صورت مداوم افزایش یافته است، این پرسش مطرح می‌شود که آیا باید انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را داشته باشیم و آیا این روند نزولی پایدار خواهد بود؟
ایران نوشت: در حوزه مسکن شهر تهران، کاهش قیمت در برخی نواحی شمالی شهر که همواره قیمت‌ها در این مناطق به شکل چشمگیری از سایر مناطق متمایز بوده، آغاز شده است. به اعتقاد فعالان بازار مسکن، از آنجا که قیمت مسکن در قسمت‌های لوکس تهران معمولاً بر متوسط قیمت‌های کل شهر و حتی کشور تأثیرگذار است، غیرواقعی نیست که کاهش قیمت در این نواحی نیز تأثیری بر وضعیت سایر نقاط داشته باشد.
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، به تداوم رکود و کاهش قیمت واقعی مسکن یا دست‌کم ثبات آن به عنوان ویژگی اصلی بازار مسکن تا پایان سال اشاره کرد.
این کارشناس به بررسی تأثیرات شرایط جنگ و تبعات آن بر بازار مسکن پرداخته و می‌گوید: «وضعیتی به وجود آمده که ریسک و مخاطره در زمینه سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ملکی افزایش یافته است، به‌طوری که نقدپذیری این دارایی نیز کاهش یافته است. از این رو، به دلیل کاهش قابلیت نقدشوندگی مسکن، سرمایه‌ها به سوی بازارهای دیگر هدایت می‌شوند و در نتیجه، کل سطح تقاضا کاهش می‌یابد.»
یزدانی تأکید می‌کند: «کاهش تقاضا برای مسکن یک روند عمومی است، اما در نواحی همانند تهران که در جنگ ۱۲ روزه هدف اصلی حملات بوده، این افت تقاضا برای مسکن محسوس‌تر است. آنچه که در بازار مسکن مشاهده می‌شود، برخی رفتارهای غیرعادی است که به نظر می‌رسد موقتی بوده و در اثر شرایط خاص فعلی به وجود آمده‌اند. معمولاً تغییرات قیمت در تهران منجر به تأثیرات قیمتی در مناطق دیگر کشور می‌شود، اما پس از جنگ، کاهش قیمت مسکن در تهران باعث انتقال تقاضا به نواحی مطمئن‌تری شده است به‌طوری که افزایش تقاضا برای مسکن در این مناطق قابل پیش‌بینی به نظر می‌رسد.
در این رابطه، یزدانی بیان می‌کند که همزمان با کاهش تقاضا در تهران، نگرانی عمومی موجب شده تا موجی از تقاضا به سمت مناطق شمالی کشور سرازیر شود. این احساس ناامنی در میان بخش عمده‌ای از جامعه، بسیاری از افراد را که قصد ادامه سکونت در تهران را داشتند، متقاعد به جابجایی به شهرهای دیگر کرده است.
وی ادامه می‌دهد: «بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که رکودی که در دو سال اخیر در بازار مسکن حاکم بوده است، شدت‌یافته و در آینده نزدیک نیز این رکود از بین نخواهد رفت یا دست‌کم آثار آن کاهش نخواهد یافت. استمرار این نگرانی‌ها به شدت رکود حاکم خواهد افزود.»
یزدانی می‌گوید: «نقدشوندگی مسکن در مقایسه با سایر دارایی‌های سرمایه‌ای نظیر طلا و ارز کمتر است، اما در شرایط کنونی این ضعف نیز تحکیم شده و سبب شده تا تقاضای سرمایه‌ای به دنبال این روند از بازار مسکن دور شود. خروج تقاضای مصرفی تحت تأثیر نگرانی‌ها و کاهش سرمایه‌گذاری به دلیل ریسک نقدشوندگی، کاهش قیمت مسکن را در آینده نزدیک رقم خواهد زد.»
او اضافه می‌کند: «با اینکه پیش از شروع جنگ، پیش‌بینی‌ها نشان می‌داد که سال جاری به دلیل ضعف نقدشوندگی، سال خوبی برای مستغلات نخواهد بود، آغاز جنگ نیز شرایط دشوارتری را به وجود آورد و بازار مسکن به زودی رونق نخواهد یافت. براساس داده‌های مربوط به فایل‌های فروش، بیشترین کاهش قیمت‌ها در روزهای اخیر مربوط به مناطق یا محله‌هایی در تهران بوده که در جریان جنگ آسیب دیده و عملاً درخواست برای خرید مسکن در این نواحی وجود ندارد.»
وی در ادامه می‌افزاید: «پیش‌بینی می‌شود که با تداوم این شرایط، قیمت واقعی مسکن به روند کاهشی ادامه دهد، اما قیمت اسمی اینگونه نخواهد بود. زمانی که قیمت‌های اسمی پایداری خود را حفظ می‌کند، در حالی که تورم ادامه دارد، به این معناست که قیمت واقعی مسکن در حال کاهش است، هرچند نباید انتظار ریزش شدیدی در قیمت‌های نسبی را داشته باشیم. با توجه به مشکلات موجود در زنجیره تأمین صنعت ساختمان و تأثیرات اخیر، روند فعالیت‌های ساختمانی به نحو محسوسی کند شده و به همین سبب نمی‌توان انتظار کاهش در قیمت‌های اسمی را داشت، مگر در مناطقی خاص از کشور و به ویژه مناطقی در شهر تهران که هم‌اکنون در حال تجربه کاهش قیمت هستند، اما نمی‌توان انتظار بهبود قیمت‌ها را نیز داشت.
او همچنین به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: «در عرصه سرمایه‌گذاری، به دلیل ریسک و نگرانی‌های موجود، ورود سرمایه‌گذاران جدید به بازار مسکن با کندی همراه خواهد بود و همچنین سرعت پیشرفت پروژه‌های نیمه‌تمام نیز کاسته خواهد شد و حجم عرضه کاهش می‌یابد، مگر اینکه به ناگاه تغییرات مثبتی در عرصه سیاسی به وقوع بپیوندد.»
یزدانی همچنین تأکید کرده که ساخت و سازهای حمایتی مسکن به لحاظ سیاست‌گذاری دولت ادامه خواهد داشت، هر چند ممکن است اعتبارات مربوط به آن کاهش یابد. او در توضیح این موضوع گفت: «در این شرایط، برخی از پروژه‌های ساخت و ساز مرتبط با برنامه‌های حمایتی با حمایت دولت به فعالیت خود ادامه خواهد داد، البته چنین پروژه‌هایی نیز به تأمین اعتبار نیاز دارند و در موقعیتی که تعداد زیادی واحد مسکونی طی جنگ آسیب دیده و به بازسازی نیاز دارند، تأمین اعتبار برای این طرح‌های حمایتی با موانع چندی مواجه خواهد شد.»
این کارشناس در نهایت رکود جاری در بازار مسکن را آینده‌ای قطعی برای بازار تلقی کرده و تصریح کرد: «شواهد موجود نشان می‌دهد که در صورت ادامه وضعیت فعلی یا حتی ثبات سیاسی، رکود در بازار مسکن تا پایان تابستان ادامه خواهد داشت و نباید در انتظار افزایش قیمت باشیم. اگر صلح پایدار برقرار شود و آرامش به کشور بازگردد، بازار مسکن ممکن است به وضعیت قبلی خود بازگردد که طبیعتاً با ادامه رکود همراه خواهد بود و پیش‌بینی می‌شود با تغییر شرایط، رکود در بازار مسکن تا پایان سال برقرار بماند.»
وی ادامه داد: «با احیای ثبات سیاسی، به تدریج چرخ‌های بازار مسکن به حرکت درمی‌آید و سرعت ساخت و ساز بهبود می‌یابد. لازم به ذکر است که بسیاری از مشکلات حوزه مسکن ناشی از چالش‌های اقتصادی و تصمیم‌گیری‌هاست. بعد از احیای ثبات سیاسی، در زمان تغییر سیاست‌ها، به ویژه در خصوص بازسازی واحدهای تخریب شده ناشی از جنگ و ارائه کمک‌های فوری جهت اسکان موقت ساکنان مبتلا به بحران باید دقت شود.»
