بهترین روش‌ مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت قراردادی است که با استفاده از آن فردی که از زمین یا ملکی را دارد با یک سازنده در ساخت و ساز شریک می‌شود. اما این شراکت مشکلات و چالش هایی مانند: انتخاب داور، سکونت صاحب ملک در زمان ساخت، هزینه و سرمایه و … را دارد. ما در این مطلب به شما نکات مهمی که باید در مشارکت در ساخت رعایت کنید بازگو می‌کنیم.

محاسبه میزان مشارکت

محاسبه میزان مشارکت و همچنین درصد سود هر یک از طرفین باید بر اساس نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام گیرد. هزینه‌های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه مورد نظر، متفاوت خواهد بود. به همین دلیل، هزینه‌های ساخت و ساز بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه می‌شود.

درآمد حاصل از فروش آپارتمان‌های تازه‌ساخته شده بین صاحب زمین و کارفرما به طور کلی به نسبت ۵۰ درصد به هر کدام تقسیم می‌شود. به عبارت دیگر، نصف از درآمد به صاحب زمین و نصف دیگر به کارفرما یا سازنده مربوط می‌شودجزییات کامل آنرا میتوانید در قرارداد مشارکت در ساخت مطالعه نمایید .

به عنوان مثال، فرض کنید قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخته شده 1000 تومان باشد. اگر یک آپارتمان با مساحت 100 متر مربع فروخته شود، مبلغ کل فروش 1000 * 100 = 100,000 تومان خواهد بود.

سهم صاحب زمین: 50 درصد از 100,000 تومان = 50,000 تومان

سهم کارفرما یا سازنده: : 50 درصد از 100,000 تومان = 50,000 تومان

بنابراین، صاحب زمین و کارفرما یا سازنده به ترتیب 50,000 تومان از فروش آپارتمان را دریافت خواهند کرد.

همانطور که اشاره شد، مشارکت در ساخت به عنوان یک نوع قرارداد معنا می‌شود. قراردادها معمولاً بر اساس توافقات طرفین تنظیم می‌شود. برای مثال، طرفین می‌توانند تمام شرایط قرارداد از جمله نرخ سود و دیگر جزئیات را به صورت دوطرفه تعیین کنند. با این حال، تأثیر شرایط عرفی جامعه و قوانین مربوط به مشارکت در ساخت و ساز را نمی‌توان نادیده گرفت.

اخذ مجوز

تمامی هزینه ها و پیگیری برای دریافت مجوز ساخت، نوسازی، پروانه ساخت و… برعهده سازنده است، اما در صورتی که مالک تمایل داشته باشد می تواند بخشی از هزینه دریافت مجوز را متقبل شود.

سکونت صاحب ملک در زمان ساخت

پس از امضا قرارداد توسط طرفین، سازنده می‌تواند مبلغی بلاعوض و یا ملکی را برای سکونت صاحب ملک کلنگی و خانواده اش در نظر بگیرد. که این موضوع می‌تواند توافقی باشد.

از طرفی، این شرایط می‌تواند شامل مقررات مرتبط با جبران خسارت در صورت تأخیر یا عدم انجام امور مرتبط با اجرای پروژه باشد که منجر به تأخیر یا مشکلات در سکونت صاحب ملک شود. در هر صورت، اهمیت دادن به این موضوع و تعیین شرایط مناسب در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز، باعث می‌شود که سکونت صاحب ملک در زمان ساخت به‌طور مطمئن و بدون مشکل انجام شود و حقوق هر دو طرف در این رابطه حفظ شود.

انتخاب داور

سازندگان معمولا برای جلوگیری از بروز مشکل در فرایند ساخت و ساز، فردی را به عنوان داور مشخص می کنند.تا در صورت پیش آمدن مشکلات احتمالی از مراجعه به دادگاه جلوگیری شود.

البته باید این موضوع را در نظر داشت که در صورت بروز مشکلاتی که سازنده و مالک توسط داور به توافق نرسند باید به دادگاه مراجعه کرد.

• در تعیین داور باید دقت داشت که در ابتدا مسئولت و حد و حدود او مشخص باشد.
• بهتر است داور فردی امین و مورد اعتماد طرفین باشد.
• طرفین باید داوران موردنظر خود را انتخاب کنند. این داوران باید توانمند، متخصص و بی‌طرف باشند تا بتوانند به عنوان داور موثر عمل کنند.

حق فسخ و خروج از معامله

در قرارداد مشارکت ساخت حق فسخ باید مورد توجه قرار گیرد. در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز، شرایط و زمینه‌هایی برای فسخ قرارداد مشخص می‌شوند. به صورت کلی، دو طرف معامله در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز، حق فسخ را بر اساس شرایط خاصی مثل تأخیر در اجرا، عدم انطباق با استانداردها و مشخصات تعیین شده، یا نقض قرارداد توسط یکی از طرفین، در نظر می‌گیرند.

همچنین، در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز ممکن است شرایط و مقررات مرتبط با فسخ قرارداد و عواقب آن، مانند جبران خسارت یا موارد دیگر، مشخص شود. این اقدام باعث تضمین حقوق و تعهدات طرفین و جلوگیری از اختلافات ناشی از فسخ قرارداد می‌شود. در هر صورت، مهم است که شرایط فسخ به دقت در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز تعیین شود تا هر یک از طرفین در صورت نیاز بتوانند از این حق استفاده کنند و اختلافاتی که ممکن است پیش‌آید، به نحو انجام شود که حقوق طرفین حفظ شود.

استفاده از چک های معتبر بانکی

تفاوت اصلی بین سفته و چک بانکی در این است که در صورت استفاده از سفته، صادرکننده سفته تعهد می‌کند که به محض ارائه سفته، مبلغ موجود در آن را پرداخت کند. اما در مورد چک بانکی، بانک مبلغ موجود در چک را در حساب دارنده چک نگهداری می‌کند و به درخواست دارنده چک، آن را پرداخت می‌کند.

پس با در نظر گرفتن این موارد پیشنهاد می‌شود که از چک معتبر بانکی برای ضمانت استفاده کنید تا در آینده به مشکل بر نخورید.

نکات دیگری که باید به آن توجه داشت

• وظایف و تعهدات مالک باید به صورت کامل و دقیق توسط سازنده بررسی شود.
• همینطور وظایف و تعهدات سازنده باید به صورت کامل و دقیق توسط سازنده بررسی شود.
• تعیین ضمانت برای انجام تعهدات که در بالاتر به آن اشاره شد.(دریافت چک بانکی)
• زمان تحویل ساختمان باید مورد تایید سازنده و مالک باشد.
• بررسی نحوه انتقال سند و نسبت سهم هر کدام از طرفین.
• و موارد دیگر….